房屋等不动产价值大，涉及人民基本的生存权利，是执行异议之诉最常见的争议标的。本文就我国司法实践中不动产买受人提起的执行异议之诉的争议问题，在案例研究的基础上进行分析理解。
 
一、对现行法律的理解
 
现阶段我国执行异议之诉制度存在一定缺陷，主要体现在维护利益的相关规定不够明确。目前法院审理中常用到的规定有：《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民诉法》”）第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称“《民诉法解释》”）第三百一十二条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查扣冻规定》”）第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第二十八条、第二十九条等。
 
根据《民诉法》第二百二十七条及《民诉法解释》第三百一十二条的内容，经过执行异议的前置程序，买受人提起执行异议之诉后，法院主要审查其是否拥有实体权利，以及其实体权利是否“足以排除强制执行”。但《民诉法》作为一部程序法，对实体问题无法作出进一步规定，而我国的实体法也未对此类问题作出明确规定，因此，法院在实践中一般参照适用《查扣冻规定》及《异议复议规定》的有关内容进行审理。
 
《查扣冻规定》第十七条、《异议复议规定》第二十八条、第二十九条的内容可以对比总结如下：



从上表可以看出，案外人对执行标的异议的条件，不同的司法解释有不同的标准，主要体现在对占有的要求、支付价款的方式等方面的不同。此外，《查扣冻规定》和《异议复议规定》均是关于人民法院办理执行异议和复议案件的规则，当案外人起诉，案件进入审判阶段，上述规定是否能够直接适用、如何适用，以及是否存在例外情况？
 
下文将对这些问题在案例研究的基础上作出进一步分析。
 
二、基于案例的分析
 
（一）对法律适用的争议
 
第一，上述规定是否能够直接适用于执行异议之诉？
 
最高人民法院在（2018）最高法民申 1742 号民事裁定书中指出，《异议复议规定》是针对执行程序中当事人提出异议时的处理规定，执行异议之诉需对执行标的权利做出综合判断和实体审查，不能直接适用该规定。（2016）最高法民申 2124 号民事裁定书也指出：“该法条（指《异议复议规定》）是关于人民法院办理执行异议和复议案件的规则，案外人异议之诉的审理中并不当然适用。”也就是说，《异议复议规定》及《查扣冻规定》作为执行程序的规定，本身不能直接适用于执行异议之诉，即使法院在审理实体问题时需要参照适用而并非当然适用上述规定。也就是说，对于不完全符合《异议复议规定》及《查扣冻规定》，但当事人民事权利确实“足以排除强制执行”的案件情形，人民法院仍然可以适用自由裁量权而予以支持。
 
第二，《异议复议规定》第二十八条和第二十九条如何适用？
 
最高人民法院在（2016）最高法民申 3284 号民事裁定书中指出：“上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了‘登记在被执行人名下的不动产’与‘登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房’两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。”且在该案中，执行标的不符合第二十九条规定“用于居住”的情形，最后法院选择适用了第二十八条的规定，并支持了案外人的诉讼请求。法院对《异议复议规定》第二十八条与第二十九条的选择适用，说明第二十八条属于一般规定，而第二十九条属于特别规定，最高人民法院在（2016）最高法民申 2736 号民事裁定书中也肯定了这一点，其进一步指出：“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”
 
由此可见，《异议复议规定》第二十八条与第二十九条虽然对执行标的提出了不同的要求，但即使不符合第二十九条的规定，只要符合第二十八条规定的条件，法院就有可能支持案外人的诉讼请求。
 
（二）对占有认定的争议
 
上述司法解释就案外人对执行标的的占有情况的要求不一致，《查扣冻规定》第十七条要求“实际占有”，《异议复议规定》第二十八条要求“合法占有”，第二十九条要求“用于居住”。实际占有、合法占有和居住三者显然不是等同关系，在法院审理时具体是如何认定的，又会对审理结果有什么影响？



由上表可见，法院在适用上述规定时，虽然对司法解释的规定进行了选择适用，但最后均一致采用“实际占有”的标准来审理认定。另外值得注意的是，在（2018）最高法民申 2167 号案件中，虽然案外人未实际占有案涉不动产，但法院回避了占有问题，通过对其他条件的肯定，最后支持了案外人的诉讼请求。
 
（三）对支付价款的争议
 
上述司法解释对案外人已支付价款的要求也不一致，《查扣冻规定》第十七条规定“已经支付全部价款”，《异议复议规定》第二十八条规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，第二十九条规定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由此可见，首先，三条规定对支付全部价款的情况没有争议；其次，《查扣冻规定》第十七条对支付价款的要求最为严格，《异议复议规定》第二十九条次之，第二十八条的要求最为宽松。那么，法院在具体审理时如何适用，又会对审理结果产生什么影响？

在有的案件中，法院以案外人未支付全部价款为主要理由不支持案外人的诉讼请求，如（2018）最高法民申 110 号案件；在另一些案件中，法院以支付价款未超过百分之五十为由不予支持案外人的诉讼请求，如（2017）最高法民申 485 号案件；而在（2016）最高法民申3284 号及（2016）最高法民申 3630 号案件中，案外人均未支付全部价款，但法院依然支持了案外人的诉讼请求。由此可见，最高人民法院在该类案件审理中，对支付价款的要求也未有统一的标准，需要根据案件的具体情况进行自由裁量。
 
（四）例外情况
 
当案件完全不符合上述三条规定之要求，人民法院是否一定会不支持案外人的诉讼请求？笔者在检索案例时，发现了一些例外情况。在最高人民法院的公报案例——钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案中，当事人之间通过《离婚协议书》约定了不动产的产权，案外人钟永玉以《离婚协议书》的约定主张排除对不动产的强制执行。本案中，案外人完全不符合上述三条规定之要求，但最高人民法院依然支持了案外人的诉讼请求，对于该问题，最高人民法院认为，符合《异议复议规定》所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。诉讼请求是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
 
三、总结
 
人民法院在审理该类案件时，主要依据《民诉法》及《民诉法解释》的精神，审查案外人是否拥有实体权利，以及其实体权利是否“足以排除强制执行”。在实体问题的审理时，主要参照适用《查扣冻规定》第十七条、《异议复议规定》第二十八条、第二十九条，上述三条规定不可直接适用，须参照适用，且不当然适用。即使不符合上述三条规定的条件，也存在法院支持案外人诉讼请求的案例，参见（2018）最高法民申 2167 号民事裁定书（在建工程尚未竣工），（2016）最高法民申 3630 号民事裁定书（房改政策、职工福利），以及公报案例（2015）民一终字第 150 号民事判决书（离婚、影响基本生存）。
 
基于上述总结，笔者提出如下建议：案外人在提出异议时应首先关注自己是否符合《查扣冻规定》的三个条件，即①实际占有该不动产，②已支付全部价款，③对未办理过户登记无过错。若不符合上述要求时，应尽可能引导法院适用条件相对宽松的《异议复议规定》。当法院欲以案外人不符合《异议复议规定》第二十九条不支持案外人的主张时，也应尽可能主张适用第二十八条的内容。上述三条规定之要求案外人均不满足时，还可以参考相关案例，以基本生存权利等理由主张法院支持其诉讼请求。
 
注：感谢实习生何佳蔚对本文的支持