按：根据商品房交易习惯，大部分商品房广告及其相关宣传资料是开发商宣传楼盘、吸引购房人的主要方式，是开发商对业主的一种自我推荐，但购房人与开发商对广告内容能否作为合同内容常存争议，因商品房广告引起的纠纷时有发生。若在商品房买卖合同中明确约定排除适用商品房广告内容，购房人主张广告应作为合同内容能否被人民法院支持？
一、案情概要
2010年12月6日，高某与开发商签订了《商品房买卖合同》（下称合同）及《合同补充协议》（下称补充协议），约定高某向开发商购买商品房，约定交房日为2011年12月21日。合同第八条约定了商品房交付条件，并约定了若约定交房日商品房未达交付条件，高某同意接收房屋，开发商支付违约金。合同第九条对逾期交房违约金和逾期交房情形下合同解除权作出约定。合同附件三第2条约定外墙使用面砖。
此外，补充协议第十三条约定：“双方均同意该商品房的状况以本合同约定为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供买受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府最后批准文件为准。”
商品房所在项目于2011年8月1日经竣工验收合格、于2011年9月15日经消防验收合格、于2011年12月29日办理竣工验收备案取得备案证明书。
交房期限届满前，开发商通知收房，高某认为开发商在售楼时对于售卖楼盘通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式作了涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位的宣传，但交房时案涉楼盘并未符合开发商广告中的宣传，故以开发商存在欺诈、擅自改变外墙材料、售楼时承诺的园林景观、车位等设施未到位、消防未经验收合格等为由，拒绝收房。高某遂向法院起诉，请求确认某地产公司存在欺诈、要求按上述设施重置价格给予补偿，并支付逾期交房违约金。
【法院观点】
一审法院经审理认为：（一）根据补充协议第十三条约定，开发商通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向高某所作的涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位等设施的宣传并非合同内容，不应视为开发商的承诺，故高某要求确认开发商存在欺诈、要求按上述设施重置价格给予补偿的诉请，不予支持。（二）开发商虽单方改变外墙装饰材料，但合同中仅约定外墙使用面砖，没有明确拟采用的面砖类型、质量标准，也未约定该项违约的赔偿标准，高某亦无证据证明外墙改用涂料给其造成了实际损失或影响了诉争商品房的质量和使用功能，故对高某要求按重置面砖的价格予以赔偿的诉讼请求，不予支持。（三）根据双方选择适用的合同条款，在商品房未达交付条件情形下，高某在合同中同意瑕疵交付，故诉请按已付购房款的日万分之二计算逾期交房违约金缺乏依据，综合考虑酌情调整开发商按合同第八条约定向高某支付瑕疵交房违约的金额。
一审法院据此判决：开发商向高某支付瑕疵交房违约金，驳回高某的其他诉讼请求。高某不服一审判决，上诉至二审法院。
二审法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，高某的上诉请求缺乏事实和法律依据。二审法院遂裁定驳回高某上诉请求。高某不服二审判决，依法向福建省高级人民法院（下称福建高院）申请再审。
福建高院经再审审查认为：（一）高某要求外墙装饰按重置价格予以补偿的诉讼请求，缺乏合同及法律依据。（二）补充协议第十三条明确约定：“双方均同意该商品房的状况以合同约定内容为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供买受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府最后批准文件为准”。该约定已明确排除了开发商通过楼书、户型折页等方式所作的广告宣传成为商品房买卖合同的内容，因此，高某主张开发商就楼盘景观、附属设施进行的宣传因内容具体确定且对合同订立及价格有重大影响而构成要约，与双方约定不符。生效判决认定开发商关于楼盘景观及附属设施的广告、宣传内容仅是要约邀请，并非商品房买卖合同的内容是正确的。（三）合同第八条载明：在合同约定的交房期限内，房屋未达到合同约定的交付条件，双方可以选择两种处理方式：“1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金”，即只有在双方同意选择第1种处理方式的情况下才适用第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款，本案双方明确选择了第2种处理方式，即排除了按合同第九条计算逾期交房违约金的处理方法，故高某要求按照合同第九条标准计算逾期交房违约金缺乏依据。
福建高院据此裁定：驳回高某的再审申请。
二、典型意义
本案例裁判要旨主要为：
一、购房人选择适用瑕疵交付条款，则排除适用逾期交房违约金条款。【天衡律师在此前的《商品房瑕疵交付，开发商应承担何种违约责任？| 福建高院案例》中已阐述、分析过，不再展开。（点击文章名称可直接阅读）】
二、合同约定排除适用商品房广告的，广告不作为合同内容。
根据我国《合同法》第十四条、第二十五条的规定，一方发出的要约一旦经过受要约人的承诺，则要约人应受该要约的约束，该等要约亦成为合同内容的一部分。福建高院认为，购房人与开发商在合同中已经就楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等的性质进行了特别约定，明确排除将上述宣传文件、资料作为商品房买卖合同的内容，则此时购房人提出的要求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定认定该等宣传文件、资料等为要约的请求，显然与双方的上述约定相矛盾，不予支持购房人的请求。
从本案例可以看出，在案涉双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下，应当优先适用其约定，在双方未做明确约定时，方可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调节双方当事人之间的权利及义务。
三、相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十五条 承诺生效时合同成立。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
四、案例来源：（2015）闽民申字第246号