天衡论著

TENET TREATISE

天衡案例库 | 执行异议的商品房归属该如何确定?

2019-02-13 09:51:00

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引言

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《异议复议规定》”)第二十八条对被登记在被执行人名下的不动产提出异议作出明确规定,但第二十九条又针对被执行人为房地产开发企业的情形作出法律规定。

那么,在执行异议的商品房属被执行人房地产开发企业名下时,《异议复议规定》第二十八条及第二十九条的关系及如何选择适用?

法律规定

《异议复议规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。

《异议复议规定》第二十九条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

案情简介

案件背景:王某于2007年8月与金陛公司签订《商品房买卖合同》,依约缴纳了全部购房款后实际受领了涉案房产,但未与金殿公司办理房产过户登记。徐某与金陛公司强制执行一案中,法院对涉案房屋进行查封,王某提出案外人执行异议之诉,诉请判令停止对涉案房产停止执行,案件业经一审、二审及再审。

本案诉争焦点及法院观点:

本案于一审、二审及再审的争议焦点,即在金钱债权的执行过程中,涉案房产既符合了登记在被执行人名下的不动产的情形,又符合登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房的情形时,《异议复议规定》第二十八条与第二十九条的关系及如何选择适用。

一审中,北京市第二中级人民法院作出(2015)二中民初字第00461号《民事判决书》,认为《异议复议规定》第二十八、二十九条两个条款属于选择适用关系,而非排除适用关系,即对于被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下的商品房时,异议人仅须符合其一条款,即可支持其执行异议,故判决停止对涉案房产的执行程序。

二审中,北京市高级人民法院仅适用《异议复议规定》第二十九条进行审查,以现有证据难以确定上诉人王某“符合《异议复议规定》第二十九条关于排除执行的条件”,作出(2015)高民终字第3762号《民事判决书》,驳回了王某的诉讼请求。

再审中,最高人民法院认为,虽《异议复议规定》第二十八条、二十九条所规定的适用情形不同,但如被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下商品房时,则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合,两条文的适用应一并进行审查,并非适用第二十九条而排斥第二十八条的适用;二审法院仅适用《异议复议规定》第二十九条的规定进行审查,没有审查王某是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形,就直接驳回了王某的诉讼请求,适用法律确有错误。

典型意义

最高院在前述案例中已明确观点,二十八条作为普通条款适用于所有被执行人,二十九条系针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款,商品房买受人仅须符合二十八条或二十九条的规定,即可达到排除商品房强制执行的目的,体现司法实践对商品房买受人权益充分的保护,亦符合权益保障原则的立法主旨。

延伸阅读

值得注意的是,《异议复议规定》第二十八条第(二)款的“合法占有”并不以实际居住为界定标准,参考江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干规定的理解与适用》,商品房买受人仅需取得房屋钥匙、办理物业入住手续,即可视为对房屋的事实管理及支配,间接占有亦符合法律规定的“合法占有”。