股改企业看过来：老司机教你申请不动产变更登记契税免征的正确姿势
2016-08-29 09:20:00
你造企业整体改制（比如股改）以后，企业需要对名下的土地、房产申请办理变更登记（更名）咩？
企业整体改制后，对于登记在原企业名下的土地房产、商标、计算机软件著作权、专利权等财产权利，都应当尽快办理所有权人更名事宜，向相关主管部门递交变更申请。部分企业所有的房屋坐落在某些经济开发区、产业园区内（如厦门软件园），根据所在园区管理规定，相关房屋权属人更名，可能需要事先经过开发区管委会等部门的审核，审批时间较长。因此，更应及时申请审核。
企业整体改制，包括非公司制企业（比如有限合伙企业）改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司。改制过程中，原企业的主体消灭，新的企业主体（或法人）产生，改制后的企业承受原企业的资产、债权债务。因原企业主体事实上已经消灭，变更后的企业承受原企业的房屋等财产，需要办理变更登记。另外，从表面上看，根据我国《公司法》要求，企业的类型应在企业名称中有所体现，比如有限责任公司的名称中应当标明“有限责任公司”或者“有限公司”字样，股份有限公司的名称中则应当有“股份有限公司”字样。因此，当企业发生整体改制后，企业名称会发生变化，若不及时办理更名登记，原登记的权属信息不能起到有效公示的作用。
企业整体改制后，办理土地、房屋权属人更名登记，难道不应该免征契税咩？咩？咩？
财务总监：我们公司去年年底从有限公司变更为股份公司，最近在申请变更土地、房屋权属人名称，被地税局告知要征契税。这是怎么回事？ （非常紧张的）
天衡律师：公司在整体变更过程中注册资本、股权结构发生变化了吗？
天衡律师：地税局要求贵公司缴交契税的文件请让我们看一下。（恢复淡定脸，认真看文件）
文件中显示贵公司整体变更过程中有新股东对公司增资？
财务总监：并没有。但是公司在整体变更为股份公司以后进行了一次增资，增加了六位股东。
天衡律师：公司是怎样向地税局报告公司整体变更及后续增资情况的？请让我们看一下申报文件。
（经过查阅该公司向地税局申报的《公司股权结构变更更名房产过户申请相关税收减免报告》，天衡律师发现，该公司说明了公司整体改制前的股权结构（注册资本1000万元，共计三名股东）及公司现在的股权结构（注册资本1500万元，共计9名股东），但未说明前后股权结构情况不同系因整体改制后发生的增资所致。因此，导致地税局误认为，公司在整体改制过程中，由原来的三个股东增加为九个股东，原三个股东在改制后股份的公司合计持股比例为66.67%，未超过75%，不符合承受原企业土地、房产的免税条件。）
天衡律师：贵公司的报告中，关于改制前后股权结构情况的表述不够准确，让地税局形成了重大误解呢！
财务总监：还有办法补救吗？（我们还不想放弃治疗！）
天衡律师：我们会尽快根据公司提供的材料写一份情况说明，和公司人员一起去向地税局沟通解释，尽力争取地税局人员的谅解。
天衡律师：地税局有回复吗？是否同意接受我们的免税申请？
财务总监：同意了。谢谢你们起草的说明和提供的支持，帮我们省了十几万的税。
（以上实例系根据天衡律师服务客户单位过程中的事实改编，已隐去原单位真实信息，请勿对号入座）
《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第一条规定，“企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。”
上述规定明确了企业进行整体改制时，改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税的相关条件如下：
1、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制。
2、原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%。
1、一般准备在新三板挂牌的企业根据《中华人民共和国公司法》的相关规定将公司整体变更为股份有限公司，皆是采取发起设立的方式，以原有限公司全体股东共同作为发起人，将公司整体变更为股份有限公司，公司注册资本及实收资本不变，各股东持股比例不变，各股东以变更后的注册资本按原有出资比例对应折合成相应的股份数。且在公司依法变更为股份有限公司后，公司的全部资产、债权债务均转归股份有限公司所有或承继。
原有限公司整体变更股份有限公司的过程中，会计师事务所出具的《审计报告》、《验资报告》及评估机构出具的《评估报告》，均为企业依法整体改制的依据和证明。
2、公司在改制（变更）后的原股东所持股权（股份）比例通常仍然为100%，不会发生变化
在企业从有限责任公司变更为股份有限公司过程中，当且仅当采取募集设立的情况下，改制后公司部分股份向新的投资者进行募集时，原企业投资主体在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例才会发生变化。
原公司采取的发起设立的方式整体变更为股份有限公司，原有限公司的全体股东作为发起人，认购了改制后的股份有限公司的100%股份，在本公司改制后持有股份的比例仍然为公司股份总数的100%。
可依据工商登记情况及公司章程，向税务主管部门说明公司整体变更为股份有限公司前后的股东及其持股情况，以证明公司在改制前后的原股东所持股权（股份）比例未发生变化，均为100%。
3、公司改制（变更）后股份有限公司承继原有限责任公司的权利、义务
有限公司都会在决定改制的股东会决议中明确，在公司依法变更为股份有限公司后，公司的全部资产、债权债务均转归股份有限公司所有或承继。
综合以上三点，即可向税务主管部门说明：公司在从有限责任公司整体变更为股份有限公司时，符合《中华人民共和国公司法》有关规定，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例仍然为100%，改制（变更）后的股份有限公司承继原有限责任公司的权利、义务。进而，股份有限公司将原公司名下土地房屋产权的权属人由“原有限公司变更为股份有限公司，符合《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》中关于免征契税的规定。务必注意，不要将后续新增股东及增资情况，与整体改制过程中形成股东持股情况混为一谈。
（注：鉴于现实当中的情况复杂多变，请就具体情况咨询律师、会计师）
