【前言】当下商品房买卖实践中，开发商延期交房、延期办理产权证书的情形颇为常见，由此产生的商品房买卖合同纠纷系列案已成为法院审理商品房买卖合同纠纷案件的主要类型之一。本文主要从开发商延期办理产权证书这种情形说起。
 
一、概述

依据《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，在买卖合同中，出卖人主要合同义务为：1、交付标的物或交付提取标的物的单证；2、转移表标的物的所有权给买受人。

在商品房买卖合同中，开发商亦存在两项主要义务：交付房屋、转移房屋所有权登记。房产作为不动产，所有权转移的标志在于变更所有权登记，而在商品房买卖实践中，所有权的转移登记亦存在其转移过程的特殊性。从实务操作的层面看，转移房屋所有权只能通过转移登记的方式来实现。转移登记和发证（小产权证）在房管部门的程序中，是一个申请事项的两个连贯动作，转移登记同时发放房地产权证，并且房管部门的转移登记对外是通过发放权属证书的方式来表现，故办理产权证书意味着转移登记。
 
二、房屋权属证书办理的流程

《城市房地产经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续；现售商品房的购买人应当自合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”由此规定可见，在房屋产权证书办理过程中，购房人为主动办证业务，开发商为协助办证义务。

《城市房地产转让管理规定》第7条规定“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90天内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部分提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7天内未作出书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘验或评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，合法房地产权属证书。”

在实践中，商品房权属证书办理的流程为：（一）开发商履行初始登记义务，即初始登记系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，并取得房屋权属登记部门的受理收件单，经房屋权属登记部门审核通过后由该部门出具登记通知，行业俗称为大产权组件。（二）购房人主动办理产权证、开发商协助办理，即开发商应协助提交办理产权证书的文件资料。（三）依房屋权属登记部门要求或商品房买卖合同约定，开发商配合递交办证资料、代缴纳税费。（四）其他需开发商配合的事项。

从上述规定以及实践中办理权属证书的过程可知，在产权属证书办理过程中，主要可简化为以下三个大阶段：1、初始登记资料提交阶段（商品房交付后至开发商向房屋权属登记部门提交初始登记资料文件之日）；2、房屋权属登记部门审核阶段（自房屋权属登记部门受理之日至审核完毕之日）；3、产权证书办理阶段（购房人主动办证、开发商协助提供必要的办证文件）。其中，在产权办理阶段，鉴于开发商对办证流程的熟悉以及效率等方面考虑，购房人与开发商往往会在商品房买卖合同中约定，由购房人委托开发商代为办理权属证书。
 
三、办证过程中开发商履行义务的截止点

如上所述，房屋权属证书的办理可以简化为初始登记资料提交、房屋权属登记部门审核、产权证书办理三个阶段。每一个阶段的迟延均会致使权属证书的办理迟延。在福建省建设厅《商品房买卖合同》示范文本中，约定了开发商应在实际交房后60天内完成初始登记，如购房人因开发商的原因未在实际交房后90天内取得权属证书，开发商应向购房人支付延期协助办证违约金。鉴于此，在购房人的视角中，取得权属证书前的义务均应由开发商履行，故在延期办理权属证书引发的纠纷、诉讼中，购房人往往会主张约定取得权属证书期限之次日起至实际取得权属证书之日期间的违约金。然而，如上所述，开发商在办证过程中履行的协助办理义务，即开发商向房屋权属登记部门提交初始登记资料后的房屋权属登记部门审核阶段及产权办理阶段产生的迟延，开发商不承担迟延办证违约责任。

一方面，房屋产权登记部门审核阶段，主要系房管部门用于审查和办理手续的时间，开发商无法控制。另一方面，递件办证系购房人的义务，而开发商为协助义务，开发商通常系基于购房人的授权，为购房人的利益代为办理权属证书，因此房屋权属登记部门审核的时间不属于开发商履行协助义务的范畴，而在产权办理阶段中，开发商仅系作为代理人根据购房人的授权代为办理，相关法律效果应归属于购房人。此外，开发商应妥善履行其协助义务。
 
综上所述，本文旨在简要梳理权属证书办理的流程以及明晰开发商履行协助办证义务的截止点。购房人关于延期办证责任由开发商承担的观念深入内心，但在法院审理解决类似纠纷的过程中，认定的结果与购房人内心的判断存在差距。在房屋产权无法如期办理的情形下，开发商与购房人均需找出其中的原因，有效沟通并采取措施，才是延期办证问题的解决之道。