新指导意见第六条第一款“加强合同管理”部分，关于租赁合同的主要内容，除沿袭2015版指导意见的要求外，增加要求国有企业在租赁合同中明确“不得转租”。

新指导意见第七条“专业化招商经营“中明确规定，企业自营的专业市场、大型城市商业综合体、大型交通枢纽中心、大型产业园区、物流园区等对业态有统一设计和规划的资产经内部决策审批后开展专业化招商经营的，同样“不得转租”。

我们知道，合同法及租赁合同司法解释采取经出租人明示同意或默示同意（知道或应当知道转租后六个月未提出异议）承租人可以转租的原则。但是，国有企业在资产管理实践中却饱受转租之苦：承租人私相授受、谋取高额差价，造成次承租人负担高昂租金，甚至不堪重负；出租人监管难度也大大增加；更有甚者，承租人以打折、优惠诱惑次承租人，提前收取多期转租租金后，卷款遁去；出租人不仅无法从承租人处收取租金，还要面对群情汹汹的次承租人……笔者团队代理的租赁合同纠纷案件中存在转租情形的比例极高，而在涉及转租的租赁纠纷中，出租人收回租赁房屋的难度也大大增加。

因此，新指导意见有针对性地要求国有企业在租赁合同中明确“不得转租“，有其背景和积极意义。当然，对转租是否要一刀切，尚有商榷之余地。

新指导意见的第七条“专业化招商经营”，须由所出资企业按照内部决策流程审批，即可采用专业化招商经营。所出资企业应按照“公开、公平、公正”的原则，根据有关政府政策、市场规律、行业发展特点制定针对性的招商经营方案、定价原则。

根据2015版指导意见，对于实行专业化招商经营的特殊资产，如企业自营的专业市场;大型城市商业综合体、大型交通枢纽中心、大型产业园区、物流园区等，采用清单管理制度，由所出资企业将此类资产汇总上报市国资委。现在，这种做法被取消，客观上减少了报批环节，体现了当前政府工作“放管服”的改革方向，是国有资产管理工作的亮点。

但是，决策流程下移也对国有企业自身管理提出了更高要求。笔者建议国有企业尽快对所出资企业的内部决策流程进行核查和学习，如所出资企业就专业化资产招商经营事项尚未制定内部决策流程和审批权限的，应尽快予以完善。

新指导意见第六条第二款取消了市国资委建立负面名单并予以通报的制度，要求各企业自行建立“企业内部承租信用体系负面名单”。

2015版指导意见要求国有企业将“有恶意违约、拖欠较大金额租金或存在违约诉讼等情形的”承租人，应“及时向市国资委报告将其列入全市国有企业承租信用体系负面名单，并由市国资委定期向其他国有企业通报”。

新指导意见则将建立负面名单的任务下放到企业。这样，企业就可以根据实际需要，有针对性地制定相关标准，将不适宜承租本企业资产的潜在承租人排除在缔约程序之外。所以，该项制度给予国有企业更好的自主权，也对国有企业资产出租管理工作提出了更高的要求。

基于上述新规，笔者建议国有企业应当尽快制定“承租信用体系负面名单”的相关制度和工作流程，就负面名单记入范围、动态管理等问题作出详实规定，同时还应相应调整公开招租规则和招租方案等相关文件，将负面名单的惩戒功能落实招租活动中。

新指导意见增加了第八条“土地出租管理”，提出以下具体要求：

(1)土地及地上建筑物（附着物）出租，应按政府批准文件、土地出让合同或划拨决定书的规定使用，不得改变土地用途和建筑功能，不得新建建筑物、构筑物；

(2)划拨土地及其地上建筑物（附着物）出租，应由国土部门批准并缴交土地收益金，并应按新指导意见实行公开招租；

(3)未按土地出让合同或划拨决定书要求建设的未建土地不得出租。

笔者所在团队曾办理多起国有企业土地租赁合同纠纷案件。这些案件中往往伴随着行政指令、违法违章建设、拒不返还租赁土地等特点，且争议金额较大、案情较为复杂。指导意见首次建立土地出租管理制度，对国有企业土地出租提出了规范性要求，特别是未建土地不得出租规则，笔者认为具有重要意义。

未建土地出租，在实践中弊端丛生。一方面，承租人在土地上自行建造建筑物、构筑物，往往缺乏完善的规划手续，有的只拥有临时建设手续，甚至就是违法建筑，消防、环保、安全等都缺乏保障，增加了国有企业管理的难度；另一方面，承租人自建导致其投入的成本相对较高，一旦遇到土地征收、用途调整、重新划拨和各种民事纠纷，承租人极少自愿、自动交还土地，配合政府行政行为和法院的执行活动，客观上给城市建设和争端解决造成障碍。所以，新指导意见重申未建土地不得出租，意义重大。

总之，如何依据新指导意见为市属国有企业资产出租构建良好的制度体系，促使国有企业资产出租日趋规范和公开透明，保证租赁市场公正有序，是一个重要课题，值得国有企业及提供专业化内控法律服务的律师深入研究。