优先承租权强调对原承租人续约权的保护，而国有资产竞争招租重视的是潜在承租人平等竞争、择优缔约。所以，二者在一定范围内是存在冲突的。结合笔者接触过的案例，归纳起来，二者兼顾的操作模式有以下三种：

● 第一种，“暗标模式”：竞租人同时各自报价；价高者得；原承租人有意继续承租的，也需要参加报价，如原承租人报价与其他人同为最高价，则原承租人取得承租权；招标投标就属于该模式。

● 第二种，“明标模式”：包括原承租人在内的竞租人交替报价；价高者得；每次应价应高于前手报价；但原承租人的应价可与前手报价相同。

● 第三种，实际上是前两种模式的变种。具体为：原承租人不参加竞价；无论是明标还是暗标，竞价结束后，出租人或其招租代理将最高报价通知原承租人；如其接受该价格，则取得承租权；否则，由报价最高的潜在承租人取得承租权。

这三种模式，表面上看似乎都符合保护原承租人优先承租人的法律惯例。但是实际效果差别极大。

第一种模式，除非原承租人的报价“凑巧”与其他竞租人相同且为最高报价，否则其优先权无从体现。所以，这对原承租人较为不利，甚至可以说是聊胜于无。第三种模式则相反，原承租人可以在竞价尘埃落定后，再行决定是否行使权利，且其决定一锤定音；其他竞租人并无重新报价的机会。显然，这对其他竞租人不利。但是，它能赢得原承租人的青睐。

以上三种模式，究竟哪一种模式最符合立法本意，可谓众说纷纭。对于承租人而言，定是希望采用第三种模式，这样其可以不用参与公开竞价，在交易条件绝对透明的情况下决定是否行使优先权。但笔者认为，第三种模式实不可取。

在笔者团队经办的一起案例中，原承租人甚至委托律师就此专门向出租人发出所谓《法律意见征询函》，敦促出租人接受第三种模式。该函提出的理由主要有两点：一是资产出租不在《招标投标法》规定的必须招标范围之内，所以原承租人有权不参加招标而径直享有优先承租权；二是中标人有权签订租赁合同，是《招标投标法》赋予的法定权利，而原承租人的优先承租权由原租赁合同约定，一旦行使权利，也有权签订租赁合同，二者存在冲突，其隐含之意，二者均有权签订租赁合同，出租人势必对其中一方构成违约或缔约过失。

但是，上述观点值得商榷：首先，这种观点以国有资产招租不在《招标投标法》规定的必须招标范围之内为由，推断原承租人优先承租权不需要通过参与招标的方式行使，显然逻辑不通、依据不足，在招标过程中同样可以保障原承租人的优先承租权。其次，仅凭中标人缔约权与优先承租权冲突，无法推导出原承租人有不参加公开竞价的权利，中标人优先缔约权与优先承租权孰优孰劣，完全可以通过制定招租规则进行取舍。最后，招标投标固然是竞争性缔约程序中最重要的一种，但并非唯一。《指导意见》仅规定国有资产招租须公开竞争，并未规定必须采用招标。实践中，国有资产招租明标多于暗标，也就是公开竞价远比招标投标普遍。厦门国有资产招租的网络平台也是采用明标模式。

相反，笔者认为，原承租人应当通过参加竞争缔约程序以实现其优先承租权。最重要的理由是，《厦门房屋条例》并未对优先承租权的行使方式作出强制性规定，而《指导意见》规定承租人及租赁价格由公开竞争招租择优确定。在通过公开竞争招租程序能够合理保护原承租人优先承租权的情况下，原承租人自不能享有超出规定之特权。

优先购买权是合同法赋予承租人的一项重要权利。优先购买权与优先承租权存在众多类似之处，我们不妨将二者加以对比，也许会有更加清晰的认识。

关于承租人优先购买权，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《租赁司法解释》）第 23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。可见，承租人必须参加拍卖程序，否则视为放弃优先购买权。

上述条文确立了承租人必须通过参加拍卖以行使其优先购买权的规则，笔者认为，该条文对我们行使和保障优先承租权具有重要借鉴意义。

首先，两种权利立法目的相同，其根本目的都在于使租赁物的占有状态保持一定的稳定性，避免频繁改变占有状态；同时，两种权利的内容都是优先权，权利主体都是承租人。这是二者进行类比的基础。

其次，优先购买权由《合同法》第230规定；优先承租权在法律层面上没有规定，仅见地方法规《厦门房屋条例》第45条，举重以明轻，对优先承租权的保护力度不应超越对优先购买权。

最后，《租赁司法解释》第23条所指拍卖，是出租人自行决定委托，而非强制程序，属于出租人的任意行为；而《指导意见》规定的公开竞价招租，属于强制性规定。在出租人任意决定拍卖的情况下，原承租人行使优先权尚且以参加竞争性程序为前提，更何况强制性规定的竞争程序，原承租人岂能置身于竞争之外？

综上，笔者认为，国有资产出租如选择第三种模式，有违规之嫌。

至于前两种模式，都能满足《指导意见》对国有资产招租的竞价要求和《厦门房屋条例》的规定。至于选择何种模式，国有企业可以视具体情况而定。但笔者倾向于第二种模式，也就是明标模式。理由如下：

一、第一种模式事实上使设定优先承租权落空。由于租赁物占有状态改变，导致出租人需要从原承租人手中收回租赁物、向新承租人交付租赁物；还涉及装修物的拆除或利用、就租赁物现状对新承租人承担义务，乃至与新承租人重新建立互信关系。客观上，这都加重了出租人的负累。

二、如前所述，第一种模式中原承租人的优先权聊胜于无、名存实亡。这有可能导致其对招租的抵触，表现为不支持、不配合原合同的终结、善后和新合同的缔结、履行，甚至寻机起衅，诉讼风险增加。

三、无论是前面提到的出租人出卖房屋，还是民事强制执行程序中的变卖被执行人财产，涉及特定主体优先权，都采用第二种模式，可见其更为公平、合理，兼顾了公平竞争与特定主体优先权。

综上所述，笔者建议国有企业在选择资产招租方式时要重视优先承租权的保护与竞争择优的平衡，审慎选择模式，并在招租公告时充分披露相关信息。同时，国有企业宜在租赁合同中对于优先承租权的行使方式等条款作出具体规定。