无论是《厦门房屋条例》，还是目前租赁合同中普遍使用的优先承租权条款，都失之简陋；最多加了承租人行权期限，如“合同届满日前三个月，承租人有权要求在同等条件下优先续租”云云。笔者认为，优先承租权条款可以从以下几方面加以完善：

原承租人的优先权是有前提的，即同等条件。对同等条件如何理解，一向存有争议。通常认为，同等条件必须符合的两个条件为租金和租金支付方式。也有研究者认为应借鉴《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》（下称“物权法司法解释”）第10条规定的共有人优先购买权的同等条件，来确定优先承租权的同等条件范围。以此论，在租金、租金支付方式之外，还应包括同等的租赁期限。还有研究者认为，其他租赁条件，例如租赁用途、承租人人数、维修责任、装修的约定、转租的约定、解除合同的条件、违约责任、整体还是部分承租等也属于同等条件的组成部分。如原承租人无法满足出租人与新的承租人之间的出租条件，即不能行使优先承租权。

考虑到物权法司法解释第十条毕竟是针对共有人优先购买权的，对优先承租权仅有借鉴意义，在租赁合同中对未来续约时承租有限权的同等条件具体范围进行详细列举，是完全有必要的。
 

笔者也注意到，有观点同等条件还包括原承租人与潜在承租人的经济实力、经营业绩、商业信誉应大致相当。这种观点值得商榷。这些内容，实际上并不构成合同条件，而是合同主体的资格。如无特别约定，上述内容不在同等条件范畴内。如果出租人认为确有必要考核，应在租赁合同中作特别约定。但是，上述内容相比于租金、租期等更具弹性，考量时缺乏客观标准，应审慎考量，尽量使约定具有可操作性的标准。

在笔者的工作实践中，常常遇到一类承租人，经常性违约，但又达不到触发解约条款的地步。如有一承租人每月缴交租金总是会拖延上30至40天。对此，出租人虽有不满，亦很无奈。因为，合同约定逾期缴交租金达60天的，出租人才可以单方面解除合同。所以，合同无法解除。如单独主张违约金，又因金额太小，时间成本与金钱成本投入与所得不成比例。但是，此类经常性违约实际上已侵蚀了双方互信的基础。在此情况下，承租人行使承租优先权并不符合出租人的利益。

司法实践中，许多法院对履行租赁合同中经常违约的承租人主张优先承租权，持有否定态度。这种做法有其合理性，但法律依据有所欠缺。所以，笔者建议将出租人较为关注且不愿意通过诉讼来追究的违约情形，如经常性逾期付款、改变房屋结构或用途等，约定为除权条件。有此类情形，承租人将失去优先承租权。

还有一类情形，即擅自转租。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”实践中，出租人可能因疏失、懈怠或讼累、诉讼风险等考虑，没有行使合同解除权或提起转租合同无效的确认之诉。但是，这不等于合同届满后，出租人仍愿意与缺乏诚信的承租人续约。将原租赁期限内擅自转租列为除权条件，也是一种选择。

总之，笔者认为将出租人不愿单独进行追索的违约情形列入优先承租权除权条件，可以丰富出租人权利保护的方式，也有利于租赁活动诚信风气的形成和维护。甚至，租赁合同可以更进一步，约定轻微违约的原承租人的缔约权劣后于一般的潜在承租人，以彰显诚信之重。
 

许多租赁合同约定了优先承租权，却忽略了行权程序，这是一个不应有的缺憾。有的租赁合同则约定，合同期限届满前一个月、三个月或半年，承租人书面通知出租人的，可以优先承租，并视之为行权程序。依笔者看，这是似而非。优先承租权之“优先”是相对于一般潜在承租人，且以同等条件为前提的。合同期限届满前若干时间，如无潜在承租人，也不知具体缔约条件，何来优先、同等之说？这样的约定，充其量是为行权增设了一个条件。

承租优先权行权程序的发起，实际应该是出租人。因为只有出租人才能决定租赁物是否继续出租，知悉是否存在潜在承租人及具体条件。

物权法司法解释关于共有人优先购买权的行权程序见第十一条规定，优先购买权的行使期间没有约定或者约定不明的，转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日。对优先承租权来说，这同样可资借鉴，可以明确出租人的通知义务，也可以防止原承租人怠于行权。

对前面提到的承租人违约导致除权，在程序上也可以加以规定。有研究者认为，出租人未在租赁合同期限届满内对承租人的违约行为提出异议，则不影响优先承租权的行使。笔者认为有可取之处，可以保护弱势地位的承租人，避免出租人任意剥夺优先承租权。是否采用，可以根据实际情况而定。

还有一类特殊情况，即新租赁合同采取了竞争缔约程序，比如国有资产出租，根据国资管理的相关规范，须公开竞价。在此情形下，优先承租权的行权程序约定尤为重要，其核心就是原承租人是否参加竞价。另外，最终效果还受竞价方式，即明标或暗标的影响。如能在租赁合同中详细约定，可以避免双方分歧，直至引发讼争。

在租赁合同履行过程中并未出现对出租人利益产生实质性影响的违约行为，例如承租人未按时足额支付租金、租赁物用于违法用途等行为。

《厦门房屋条例》虽然规定了优先承租权，却未规定侵害该权利应承担的法律责任。这不能不说有所缺陷。

可以借鉴的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 21条关于承租人优先购买权的规定，具体为“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”至于买受人恶意，可以适用《合同法》第52条的 “恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》在处理优先承租权时大体采用的就是上述做法。该文件第32条规定：“优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。”

但是，实践中因优先承租权被侵犯而索赔有一定难度。具体赔偿数额也很难确定。这固然对原承租人不利，但不确定因素的存在，对出租人又何尝不是一种风险。所以，在合同中约定侵犯优先承租权的赔偿数额或计算方式，可以有效地保护优先承租权，使双方对违约成本和违法后果有所预判。

总之，尽管优先承租权系租赁合同签订与履行中相对次要的环节，仍需我们在法律服务实践中加以重视，完善其条款，避免无谓之讼累。