我访学所在的图宾根这座城市，是德国图宾根大学所在地，这里既见不到林立的高楼大厦，也见不到规模成片的住宅小区，我以为图宾根情况特殊，又问及熟悉德国其它城市的当地人 ，他们告诉我，与中国城市相比，德国城市的高楼大厦少了许多，而且显得有些“寒酸”，与中国许多城市里规模浩大的小区相比，德国居民公寓楼也显得“小家子气”。在图宾根，城外见到的多是独门独院的别墅，掩映在青山绿水之间；老城区里是一座座私人住宅。德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）1978年就达到了1.21，其后稳定在1以上。目前，德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000万套，平均两人居住一套房。

德国受人口自然增长率的持续负增长和移民放缓的影响，人口规模扩张受到了很大限制，人口长期稳定保持在8000万左右。在工业化和城镇化的基础上，德国城市实现多核心且均衡的发展，具有分散化、特色化、均衡化的特点，尤其值得一提的是德国乡村的现代化水平达到了很高的程度，不存在现代化过程中“乡村凋敝”问题，更不存在所谓的“乡村振兴”问题，也不会引发乡村人口向城市集聚的问题。

据德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。2004年，德国有82个10万人口以上的行政区，70％的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里，不会出现大城市甚至超大型城市的集聚效应，有利于大城市房价涨幅长期保持在合理区间。

从全球观察来看，德国是世界上能保持房价长期稳定的少数国家之一，从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。这一方面是德国人口增长缓慢和城市布局合理，另一方面是德国政府将房地产视为社会福利组成，不强调其“支柱产业”地位，更为重要的是，德国通过法治化，确保房价稳定，实现居者有其屋的社会保障目的，现就这一方面，做一些介绍：

一、 立法确立以居住为导向的住房制度

德国《宪法》明确规定：“保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。” 德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入者房租补贴、房屋租赁市场的规范和私有住房建造补助提供了法律保障，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

二、 严格限定房地产开发商的出售价格

德国住房市场投资回报率长期稳定在4%-5%之间，政府先后出台了多项政策，严厉遏制开发商获取暴利行为：如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

三、 严厉遏制市场上住房投资投机性买卖

在德国，住房交易中，需支付的税费主要包括：过户费3%、评估费5%、资本利得税25%，整体大约10%左右。 若住房持有超过10年，不需支付资本利得税；若未满10年出售，需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格-取得房屋成本价格-可抵扣的修缮成本价格”，并严格按照个人所得税累计税率进行征税。这些严厉的税收政策极大地压缩了炒房者的盈利空间，使任何投机房地产的人几乎无利可图，不得不放弃炒房。

四、严格保障居民房屋租赁市场的稳定性

德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。同时，德国的租房合同大部份是无期限，除非房东要收回房子自己住，否则不能要求房客搬走，如果房东强行赶房客走，那么房客可以将房东告上法庭。保护承租者的租赁市场，《住房租赁法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪。因此，德国住房拥有率较低，平均一直在40%多，租房比例较高，一半多的家庭均通过租房解决住房问题。

友情提醒：在德国，无论开发房产，还是炒房，都要特别谨慎，这里没有想像中的“暴利”，而且法律制度既完备又严厉。这里我只涉及到其中的部分，有关土地及贷款等诸多方面内容还没有论及。如果在德国需要投资房产，最好聘请熟悉德国房产法律的律师。德国在房地产交易过程中，德国公证人的参与必不可少，而且起到关键性的作用，我将另文在德国公证人制度中再做详细说明。