按：2018年6月28日，住建部等7部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号），决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。专项行动被称为控房“四虎将”，共“投机炒房行为”“房地产‘黑中介’违法违规行为”“房地产开发企业违法违规行为”和“虚假房地产广告”等四方面合计22种行为。

根据前述通知的工作要求，2018年8月8日，福建省住建厅等八部门发布《关于联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动工作的通知》（下称“专项通知”），将在省内开展治理房地产市场乱象专项行动；并先行在福州市、厦门市开展打击房地产开发企业和房地产经纪机构（含营销策划中介机构）侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动。

把就题述专项行动通知所规制的行为作一个系统的解读，无疑是一个具大的挑战，无论解读的效果如何，终究也是一个梳理和重新审视的过程。其中，《关于省住建厅等八部门联合治理房地产市场专项行动通知的解读（一）》规制的是投机炒房行为；《关于省住建厅等八部门联合治理房地产市场专项行动通知的解读（二）》规制的是商品房销售行为。

在该系列解读文章的梳理过程当中，在厦门出现某知名房企涉嫌将需要出售给特定企业的商业性质商品房改造成具有住宅功能的商品房出售给购房人。根据报道所展示出来广告材料显示，该等广告材料存在着明显的诱导内容；同时亦存在“违反房地产项目规划建设批准要求，明示或暗示可以进行内部插层等改造内容”的违规内容。基于前述违规行为的前提下，遭遇目前因政府调控导致购房人所购商品房价值未见明显上涨，故而出现了购房人以诉诸媒体寻求取得为违约取得道德至高点造势。

回归正题，前述的报道可以视为坚持写本解读的动力之一，毕竟作为房地产开发企业的法律合规服务的提供者，所提供的服务不仅应从法律法规层面考虑，还应该从为达成被服务企业得以达到息讼层面考虑；有了问题的样本，就引发了更多思考，当然这只是一个开始，还需要进一步提升。

以下的解读是专项行动通知的第四部分，主要是涉及的广告发布的内容。房地产广告规制的依据主要为《房地产广告发布规定》（2015年12月发布）；同时，在各省市层面，均有工商管理部门自行或会同房管部门联合发布比较细化的广告规制规则，而且其规制尽度差异非常大。

第四章节：房地产开发企业和房地产经纪机构虚假房地产广告

1．通过捏造、散布不实信息，或者曲解有关房地产政策等方式，误导购房人的市场预期。

解读：该行为的规制对象一般认为是以房地产经纪机构为主要对象，但房地产开发企业亦常见，不过是直接或间接的情形；直接的打击对象是“房托”。

对于捏造、散布不实信息的行为，一般是认为通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径发布，但应该注意的是，此处规制的是“不实信息”，而不是“虚假信息”，这一点有异于其他省市治理内容，也就是说，从字面上理解，本省要求房地产开发企业和房地产经纪机构对信息发布审核要求是较高的。

对曲解有关房地产政策等方式，误导购房人的市场预期的行为，这个内容应认为是前述散布不实信息的行为的具体内容之一。该提法是房地产调控以来第一次提出的。曲解房产政策令为手段之一，其目的在于制造制造楼市多么火爆、房价还要上涨的气氛，误导购房人的对市场预期，进而达到实现销售的目标。

曲解房地产政策此前存在最典型的例子就是2018年5月份在媒体传播的很火的《国务院：清理不当限制不动产交易规定！限购将全面放开？》一文当中旗帜鲜明地提出了“限购限价限售以及摇号政策均属于不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定，都应属清理之列”的观点。

2．发布虚假房源和价格信息，欺骗、误导购房人。

解读：鉴于在现行条件下，商品房交易合同网上备案制度已在法规层面确定，且其技术成熟，房地产开发企业开发的待售房产均可通过互联网直接查询价格也必须在销售现场公开；故在合同网签场景下，房地产开发企业发布虚假房源的可能性非常小。但关于价格信息发布违规的情形则不排除，可能发生的情形为在销售时高于备案价格报价，再以打折的名义与购房人商定最终成交价（该价格在备案价浮动范围内）的方式误导购房人。

至于房地产经纪机构发布虚假房源和价格信息的规制则为本条重点。但因本文仅涉及房地产开发企业行为的分析，故在此不作展开。

3．发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告。

解读：根据《房地产广告发布规定》规定，预售房地产，但未取得该项目预售许可证的不得发布广告；房地产预售、销售广告，必须载明预售或者销售许可证书号，但广告中仅介绍房地产项目名称的以不必载明。从前述规定可看出，房地产广告仅为预售房地产项目广告，不包括房地产企业形象广告。

房地产开发企业发布企业形象广告，不以取得预售许可证为前提；但发布预售房地产项目广告的，则须以取得预售许可证为前提。

在发布房地产项目预售广告时，如果广告内容有涉及销售内容（如标明售价、户型、面积等）的需要表明预售许可证号，如做项目的品牌广告内容不涉及任何销售信息可以不用标明预售许可证号。

4．在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项。

解读：根据《房地产广告发布规定》规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。此类违规行为集中在升学事项。

此前该类违规行为常见的行为为发布“买房子送名校学位”、“9年一站式教育”和“买房能上XX学校”等广告宣传语。

目前常见的类型为发布“背靠XX学校”、“名校环伺”和“教育核心区”等广告宣传语，而该等广告一般会被认定为带有暗示性、诱导性的违反教育平等原则的广告语。

5．在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。

解读：关于投资回报的表述，这在一些旅游地产和商业地产的广告中比较常见。经检索，对于该行为的规制，各省市认定不一。部门地市工商部门曾出如为认定标准。如西南部分地区将“即买即租”、“带租约销售”、“一铺富三代”、“投资避风港”等定义为违规广告。