2018年8月30日，厦门市国土局官方微信公众号改发布《十二部门联合开展房地产市场专项整治》文件。文件显示，房地产市场专项治理工作领导小组（以下简称领导小组）由市领导任组长。市委宣传部、市发改委、市公安局、市司法局、市规划委、市国土房产局、市建设局、市市场监管局、市行政执法局、市税务局、市金融办、厦门银监局和各区政府为成员单位。 这是近年来联合部门最多的一次房地产市场整治行动。具体内容详见文件，本文不再赘述。本次房地产市场专项整治行动，其为自上而下（见下述分析）有重点的调控配套措施之一。

2018年6月28日，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》【（建房〔2018〕58号），下称《专项行为通知》】。《专项行为通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中厦门和福州均在该30个城市之列；打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面（合计二十二种行为）。

2018年8月8日，根据《专项行为通知》的要求，福建省住建厅等八部门发布《关于联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动工作的通知》【闽建房〔2018〕1号，下称“专项通知】，将在省内开展治理房地产市场乱象专项行动；并先行在福州市、厦门市开展打击房地产开发企业和房地产经纪机构（含营销策划中介机构）侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动。

2018年8月30日，厦门市土房局发布了前述通知。虽然从住建部七部委至省住建厅八部门，乃至厦门市12部门，期间的参与的部门不尽相同，而且对于专项整治内容的表述略有差异，但其所整治的行为是一致的。

也就是说本次整治行为重点控制是销售环节，在土地出让环节的调控措施基本于2017年度完善了相关规则。也就是说，目前的整治行为将最终深远地改变了房地产销售规则，对销售行为的规制逐步细化并且监管互相衔接。

在这样的大背景下，房地产开发企业的销售行为与套路是应作相应调整，以避免违规后首先面临着行政风险，并衍生购房人的索赔和退房的诉讼风险。就专项整治的所涉及的房地产开发企业的三个方面内容合走为上计十六种行为，详见此前刊发“关于省住建厅等八部门联合治理房地产市场专项行动通知的解读”。

专项整治下的房地产开发合规的行政风险

首先，投机炒房行为的行政风险。

正如前述解读文件所提示的内容，房地产开发企业一般涉及的行为是捂盘惜售或者变相囤积房源，捏造、散布房地产虚假信息和恶意炒作哄抬房价，通过“一手更名”（或卖楼花的方式）投机炒作未交付的商品房和违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等行为。

该等行为将会便使得房地产开发企业面临着责令停止（改正）并处罚款，还记入预售信用档案依法予以处罚，情节恶劣、性质严重的，将可能被吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

其次，违法违规房地产开发企业。

根据专项整治内容，该方面涉及的行为为在取得商品房预售许可变相提前预售；违反预售价格备案规定销售乃至变相收取价外款；一房多卖等损害购房人合法权益；违法违规利用格式条款侵害购房人合法权益、价格欺诈以及限制阻挠拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款等行为。前述违规行为将使用依其性质可分为三类：

1、违反商品房预售价格规定，其所面临的行政风险为被责令改正、没收违法所得，并处罚金（可能按违规销售商品房的套数计算和认定总罚金）。

2、违反商品房预售常规监管规定，其所面临的行政风险为责令改正，暂停该项目的网上签约，并根据情况向公众提示预购风险，并处罚款。

3、违反合同格式条款监规定，其所面临的行政风险为责令限期改正；在规定期限内拒不改正的，可以处罚款；但因各地执行标准不一，并且通常房地产开发企业在拟定商品房买卖合同的补充协议时基本都会把这一方面的规制忽略，加之行政部门对合同格式条款认定没有统一的标准，故而存在着行政风险也是普遍的。

最后，虚假房地产广告。

该专项整治主要打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的等方面虚假房地产广告。但从广告法和《房地产广告发布规定》规制的违法广告行为范围不仅是虚假房地产广告；而且都处予比较重的罚则。

广告需要的就是眼球效应，而房地产广告往往需要结合项目开工、封顶、预售和上市销售等时间节点，采取短平快的方式多渠道集中“轰炸”，故而对眼球效应要求更高，正是因为如此，所以在广告发布时即很容易有意或无意地发布违规广告，甚至在某些情景下发布违规广告所能激发的潜在收益远大于处罚成本。

根据现在广告监督法律法规的规定，其罚则为停止发布广告，责令在相应范围内消除影响，处罚款，没收违法所得；情节严重的，还可以吊销营业执照。

如前概括及分析，房地产开发企业在土地出让环节的调控措施已较为完善且销售环节的调控措施正在逐步细化，并有将之由政策上升为部门规章直至法规的趋势，在这样的外部监管环境从严的情况下，房地产开发企业除了要充分尊重和遵守行政规制规则（即加强行政合规性内部监管）外，还应当积极转变开发思路，如租售并举，房地产开发普通住宅与非普通住宅的分级开发问题等。