物业服务相关协议约定业主不得封闭阳台是否有效?业主是否有权出于安全、防水、防风、防沙等考虑自主决定封闭阳台而不受物业服务相关协议的约定?根据目前搜索到的案例,对这个问题存在不同的观点,有认定无效也有认定有效,认定有效或无效的案例均有各自可依据的法律规定。具体规定和案例如下:
一 、认定效力所依据的主要法律法规
(一)认定有效的主要法律依据
1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为
物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为:
(一) 损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
(二) 违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
(三) 违反规定进行房屋装饰装修;
(四) 违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
(二)认定无效的主要法律依据
1、
《中华人民共和国物权法》
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
2、
《中华人民共和国合同法》
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
二、相关案例
根据目前查询到的案例,认定物业服务相关协议禁止业主封闭阳台的约定有效的案例比较多,有少部分案例认为物业服务相关协议禁止业主封闭阳台的约定无效。具体案例如下:
(一)认定有效的案例
在认定有效的案例中,本文选取了玉林市、无锡市、通化市、乌鲁木齐市等4个不同地区的案例,这些案例认定有效的主要观点为:禁止封闭阳台并未排除业主的主要权利、不违反法律、行政法规的强制性规定,不存在加重业主责任的情形、区分所有权人使用自己专有部分的建筑物时,不得违反全体区分所有权人的共同利益,不得妨碍整幢建筑物的正常使用等,具体案例内容如下:
1、2015年04月13日,
玉林市玉州区人民法院作出了案号为
(2014)玉区法民初字第1390号的一审民事判决书。主要观点为:业主在《业主临时规约》、《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》等协议上签名,愿意遵守相关规定和协议,是其真实意思的表示,并且其签名是在没有任何人强迫、胁迫之下所为的民事行为,且没有违反法律和法规的强制性规定。上述协议的条款明确“为保持楼宇外立面的整齐美观”而不封闭阳台,显然是为了小区的整体利益而放弃部分个人利益;而且其放弃封闭阳台的权利,并不影响其对阳台的使用,没有排除其作为业主的主要权利。因此上述协议、承诺合法有效,业主和物业双方应当遵守。
2、2016年10月13日,
无锡市中级人民法院作出案号为
(2016)苏02民终2707号的二审民事判决书。主要观点为:业主签字确认的《商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《装修管理服务协议书》中关于禁止业主封闭阳台的约定,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在加重业主责任的情形,应属有效。业主认为该约定无效,缺乏依据。业主擅自封闭阳台,违反了上述约定以及自己作出的承诺,物业公司要求业主拆除阳台封闭部分,符合双方约定,一审判决予以支持并无不当。
3、2016年12月09日,
通化市中级人民法院作出了案号为
(2016)吉05民终1552号的二审民事判决书,主要观点为:业主在入住时在《管理规约》上签字,表明其认可《管理规约》中关于不得封闭阳台的规定,《管理规约》并不违反法律法规的强制性规定,因此应为有效。根据《物权法》第七十一条的规定,区分所有权人使用自己专有部分的建筑物时,不得违反全体区分所有权人的共同利益,不得妨碍整幢建筑物的正常使用。本案中的小区属于较为高档的小区,开放式观景阳台属于其特有的设计,个别业主封闭阳台的行为不仅影响建筑物的整体外观,也存在一定的安全隐患,也是对其他业主共同利益的一种侵害。因此,原审法院判决业主自行拆除阳台,将房屋恢复原状并无不当,应予维持。
4、2017年5月26日,
新疆乌鲁木齐市中级人民法院作出了案号为
(2017)新01民终1326号的二审裁定书,主要观点为:业主与物业公司签订《物业管理服务合同》,双方之间成立合法有效的物业服务合同关系。在本案中,业主对其阳台封闭改造的事实清楚,虽然本案涉诉阳台属业主的专有部分,但作为业主,业主在享有使用权利的同时,还应当遵守双方物业服务合同的约定以及法律、法规、管理规约的规定。《业主临时管理规约》规定,禁止破坏房屋外貌(含阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、功能和布局,禁止违章搭建。该规定是要求业主在法律范围内合法行使权利,并非对业主物权的限制,不违反法律、行政法规的强制性规定,且有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益,故对业主产生法律约束力。
(二)
认定无效的案例
在认定无效的案例中,本文选取了成都市、舟山市人民法院的案例,具体案例内容如下:
1、2017年02月28日,
成都市中级人民法院作出了案号为
(2016)川01民终5212号的二审民事判决书,主要观点为:首先,根据
《物权法》第七十条、
第七十一条,以及
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,阳台属于业主的专有部分,业主对于其房屋所属阳台享有占有、使用、收益、处分之权利。在本案中,物业公司并无证据证明业主封闭阳台的行为危及建筑物的安全,亦无其他业主认为业主封闭阳台的行为损害其合法权益,故业主封闭阳台的行为并未违反
《物权法》第七十一条的规定。
其次,小区至今并未成立业委会,《仁恒滨河湾临时管理规约》为开发商单方面制定,不能证明其相关条款经过业主表决通过,且其中有关禁止业主擅自封闭阳台的内容为格式条款,排除了业主对属于其专有部分的阳台进行使用、处分的主要权利。根据
《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,应当认定为无效。
2、2017年09月15日,
成都市中级人民法院作出了案号为
(2017)川01民终9949号的二审民事判决书,也是认为禁止封闭阳台的约定无效。理由和2017年02月28日
成都市中级人民法院作出了案号为
(2016)川01民终5212号的二审民事判决书主要观点基本一致。
3、2017年5月17日,舟山市普陀区人民法院作出了案号为(2017)浙0903民初932号的一审民事判决书,主要观点为:应结合封闭阳台的原因及方式、对其他业主的影响、管理规约的效力等予以综合考虑。首先,阳台的产权属于业主所有,业主在其物权范围内有权合理使用。被告封闭阳台并非为了改变阳台原有结构和用途。其次,被告采用铝合金玻璃加装在阳台上封闭阳台的方式未对小区美观以及其他业主造成明显影响,没有向墙体外侧扩展、延伸或搭建其他建筑物,且封闭所用材料的色调及材质与建筑整体相协调,无明显突兀感,原告亦未提供证据证明该封闭措施会危及建筑物的安全或损害其他业主的合法权益。最后,根据《物权法》及《物业管理条例》的规定,制定和修改管理规约由业主共同决定,业主大会作出的决定对全体业主具有约束力。而本案中关于不得封闭阳台的规定,并非与业主充分协商而订立,该条款属于对业主行使专有部分权利的限制条款,在业主未充分了解情况下通过格式合同形式排除业主的该项权利,未必能代表全体业主的真实意思表示,故该条款难以直接作为有效条款限制被告的权利。
三、结语
1、笔者认为物业服务相关协议禁止业主封闭阳台的效力要综合评判,若业主封闭阳台违反了建筑规划或损害了其他业主合法权益或危及建筑物的安全或违反了业主委员会制定的管理规约,则物业有权要求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害。若无前述事由出现,阳台也是业主专有权的一部分,业主享有占有、使用、收益和处分的权利,物业服务相关协议禁止业主封闭阳台的约定无效。业主有权为了安全、防水、防风、防沙等考虑自主封闭阳台而不受物业服务相关协议的限制。
2、目前有些物业在处理业主封闭阳台时,采取没收业主装修材料、强行拆除封闭阳台的材料,甚至有物业从外直接砸碎封闭阳台的玻璃,这些处理方法不当且属无权执法。如果物业认为业主封闭阳台的行为属于违建或者违反物业服务合同等,建议物业向执法部门举报或者通过起诉的方式要求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害。