突如其来的新型冠状病毒打乱了中国人欢度新春佳节的计划，全国上下、社会各界齐心战“疫”。在这个特殊的春节里，为了控输入、防扩散，各地号召：“宅”在家里就是对防控疫情最大的贡献。学校开学、公司复工的时间一再推迟，网友纷纷表示在家里坐不住了。然而，很多人“宅不住的家”，却是物业人放弃回家尽心守护的“家”。
物业人因为岗位的特殊性，必须暴露在人流密集的小区出入口，暴露在大量生活垃圾甚至废弃口罩等有害垃圾面前，在这场没有硝烟的战争中发挥着不可或缺的重要作用。在积极抗击疫情的同时，除了相信“道路越泥泞，留下脚印就越深刻”外，有些法律问题物业公司不得不面对，本文将主要对在疫情防控期间厦门地区物业公司常见的法律问题进行总结，并提出相应建议，让物业公司依法打赢这场硬仗。
 
一、疫情防控期间，物业公司需要做什么？

2020年2月1日，中国物业管理协会发布《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》（下称“《物业操作指引》”），旨在指导物业公司开展防疫工作，明确物业公司在疫情防控期间的工作任务，由物业公司遵照执行。物业公司在小区新型冠状病毒防疫工作中，除做好基本的环境卫生绿化养护、秩序和设施设备维护等工作外，主要还需做好以下几项工作：

1.成立防疫工作小组，制定防疫应急预案
①对防疫工作的组织开展、成员职责、防疫物资、消毒方案、出入控制等进行明确规定，形成书面文件并向相关人员进行有效送达；
②开通疫情防控情况上报通道，确保公司领导人员能够及时知晓突发情况并作出有效决策。

2.确保物业工作人员个人健康
①定期对员工宿舍、工作场所进行消毒，并做好消毒台账；
②员工上岗前应进行体温检测，在工作时必须佩戴口罩、手套等防护用品；
③对接触过疫情的员工必须隔离观察14天，在未排除其健康隐患的情况下不可上岗。

3.进行完善的物资储备
①配备基本消毒药品，防护器材等必要防疫用品；
②为应对突发紧急情况，可适当储备速食食品及饮用水；
③每日清点库存数量，做好书面记录，发现库存不足及时补充。

4.对物业管理区进行出入控制
①原则上拒绝非本小区住户及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等），快递公司、外卖等所配送的物品应送至指定存放区域进行临时存放，并通知住户自行领取；
②进入管理区的所有人员必须测量体温，发现异常拒绝进入并立即上报当地政府主管部门及居委会处理；
③对于进入管理区的人员及车辆做好相关信息登记工作，并登记其外出行程、去向。

5.加强与政府及有关部门的沟通、配合
①指定专人对接街道办事处、居委会、防控站或中心等政府有关部门，保证信息沟通渠道畅通；
②协助政府部门对住户情况进行排查，及时上报至政府有关部门；
③发现与疫情相关的突发事件，配合相关部门第一时间采取有效措施。

6.做好消毒工作，并形成书面记录
①对于电梯、走廊、楼梯间等公共区域每日定期消毒；
②对于公用门把手、门禁系统及电梯按钮等区域，每日定时多次消毒，也可配备纸巾等一次性覆盖用品；
③对座椅、健身器材、停车场等户外场所每日定期消毒；
④公用卫生间、垃圾桶、隔离区等属于重点防疫区域，应增加消毒频次；
⑤做好书面消杀记录。

7.设立废弃防疫用品专用垃圾桶
用垃圾桶应与其他垃圾桶醒目区别，对废弃防疫用品如口罩、手套等单独收集，交由环境卫生主管部门或卫生健康主管部门指定的危险废物处置场所专门处理，并做好登记工作。

8.加大防疫宣传
①定期通过业委会、住户微信群等方式，进行住户外出、健康状况登记，发现异常立即上报并采取相关紧急措施；
②与住户通过网络、电话沟通等方式处理基本事务，尽量减少面对面服务；
③通过告示栏、电梯间、住户微信群等多渠道推送防疫知识，比如进行酒精使用消防安全宣传等；
④如管理区存在隔离区域，应在管理区入口处显著位置进行公示告知。

9.停止社区文化活动，关闭儿童活动室、健身房、会所等，取消一切不必要的聚众活动，防止疫情扩散、传播。
 
二、物业公司是否可以对小区实施封闭式管理？

各地政策不一，有些地区尚未明确物业公司是否可以对小区实施封闭式管理，也有部分地区已经明确由物业公司进行封闭式管理（如厦门市思明区）。

厦门市思明区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部于2020年2月5日发布第6号通告，明确物业公司承担服务区域防疫工作主体责任，并对各管理的区域进行封闭式管理。

对于尚未明确物业公司是否可以对小区进行封闭式管理的地区，我们认为，物业公司可依据《物业操作指引》第四条“防控操作指引”第（三）款“出入控制”之规定[1]，即，物业公司为了切断传染病的传播途径，可以采取第一个法律问题第四部分“对物业管理区进行出入控制”内容中相应的防控措施，以加强车辆、人员出入管理。
若住户或其他外来人员不配合物业公司上述措施的，援引《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定之“单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚”及厦门市思明区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部第6号通告要求“对拒不听从工作人员管理劝阻、聚众闹事的，一律由公安机关依法从严处理”，物业公司可以通过向公安机关报警的方式 ，由公务人员介入对前述阻拦人员的处理措施。
 
三、物业公司是否有权拒绝湖北等重点疫区返回的住户进入小区？

各地政策不一，应视情况而定。

以厦门市思明区为例：

①根据厦门市思明区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部第3号通告要求，若住户抵厦前14天内从湖北等重点疫区返回，且体温不高于37.3度的，一律至指定场所集中医学隔离14天。因此，物业公司可暂时拒绝从湖北等重点疫区的住户进入小区。

②根据厦门市思明区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部第5号通告要求，对于湖北等重点疫区密切接触者的共同居住家属，除一人实施居家观察外，其他人员一律实施集中医学观察14天。除居家观察的人员外，物业公司可暂时拒绝其进入小区。

③根据厦门市思明区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部第3号通告要求，若住户体温达到或者超过37.3度的，一律到指定医学观察点进行诊疗。物业公司可暂时拒绝该些体温异常的住户进入小区。
鉴于上述针对不同情况的处置方案，建议物业公司及时向所在社区报告，由所在社区根据湖北等重点疫区返回的住户的实际情况采取不同的隔离或诊疗措施。若住户不配合物业公司防疫工作的，物业公司可援引《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条之规定及厦门市思明区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部第6号通告要求报警处理。
 
四、物业公司有权禁止居家隔离的湖北等重点疫区密切接触者的共同居住家属外出吗？

物业公司无权禁止该部分人员外出。

以厦门市思明区为例：

对于湖北等重点疫区密切接触者的共同居住家属，厦门市思明区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部第5号通告要求，其中一人实施居家观察，对拒绝配合测温、体检或擅自外出者，由公安机关配合强制转移至定点场所集中隔离。

《宪法》第三十七条规定了公民享有人身自由，物业公司并无权力禁止该些住户外出。但鉴于当前严峻的防疫形势，该些人员应该配合物业公司的防疫工作，其行动范围也将受到一定程度的限制。根据厦门市思明区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部第5号通告的要求，若该些住户擅自外出的，物业公司可采取报警的方式，由公安机关依法处置。
 
五、对于拒绝配合测量体温的住户，物业公司是否有权拒绝其进入小区？

物业公司无权直接实施强制手段。

物业公司如遇住户不配合疫情防控工作，可以根据《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条之规定采取如下应对措施：①劝导并同时做好证据的固定，比如录像、录音等；②劝导无效后及时报警；③在日常工作中，物业公司可在公共区域或业主微信群中宣传住户不配合防疫措施违法案例等，劝导住户积极配合物业公司的防控工作。
  
六、物业公司是否应当告知全体住户小区内被隔离的人员信息，如房号等具体信息？

物业公司无权披露被隔离的人员的基本信息。

根据《中华人民共和国传染病防治法》第十二条第一款之规定，疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。因疾病预防控制机构、医疗机构通常是获得被隔离人员一手信息的机构，该规定仅要求疾病预防控制机构、医疗机构对被隔离人员信息负有保密义务，并未直接要求物业公司对被隔离人员信息负有保密义务。但在本次疫情防控工作中，物业公司很可能是第一手获取被隔离人员信息的机构，同理，也应对被隔离人员信息进行保密。

为此，《物业操作指引》第二条“基本保障指引”第（三）款“人员保障”第8项对物业公司的保密义务进行了明确：物业公司应及时通报被隔离区人员的情况，但不得泄露其个人信息。因此，物业公司对获取的被隔离的人员信息负有保密义务，不得对外披露该部分人员的信息，包括姓名、房号、身份证号码等。
 
七、物业公司能否以防疫为由，向业主收取相关费用？

在尚无法律明确规定的情况下，物业公司不得擅自以防疫为由，向业主收取相关费用，除非，有相关规定或经与业主协商一致。

在包干制下，物业公司自负盈亏，因疫情防控支出的成本应由物业公司自行承担，如若物业公司投入成本过高，建议物业公司与小区业委会协商，争取能够从公共收益中对物业公司适当地进行补贴。如果小区未成立业委会的，建议物业公司与居委会沟通，明确物业公司支付的相关费用，通过征求业主意见明确补贴方案，或者由物业公司先行垫付相关费用，等业委会成立后再行处理。

在酬金制下，物业公司从物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，因此物业公司因疫情防控支出的成本应从预收的物业服务资金中支出，但物业公司应事先征得业委会的同意，不应随意支出预收的物业服务资金，以防不必要的纠纷。
 
八、业主能否以疫情期间不在小区居住为由拒绝缴纳物业费？

不能。

物业服务是物业公司按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，除非法律另有规定，作为小区的业主应当按照物业服务合同的约定履行义务。一般情况下，虽然业主在疫情期间未在小区居住，但已实际享受了物业公司提供的相关服务，应当按照合同约定交纳物业费。

为保障物业服务费的顺利收取，物业公司首先要做好物业服务。其次物业公司应当将服务内容及时通过公众号、业主群等方式向业主告知。若业主提出改进意见的，物业公司也应满足业主的合理要求，提升服务质量。
 
九、业主能否以物业公司对防疫措施不到位为由拒绝交纳物业费？

不能。

首先，物业服务包括物业管理区域内的绿化养护、秩序维护、共用部位及设施设备的日常维护等多个方面的内容，疫情防范只是近期物业公司工作的一部分重点工作，业主无理由以防疫措施不到位为由拒交或不交物业费。
其次，物业公司对新冠病毒的防疫措施是否到位不能以个别业主的判断定性，应以各个地区的实际情况及相关部门的认定为准。

再次，若相关部门认定物业公司确实存在防疫措施不到位的情形的，也应根据物业服务合同履行情况而酌情减少物业费而非全部免除。
 
十、疫情防控期间，业主欠交物业费诉讼时效即将届满，如何处理？

建议物业公司通过发送短信、微信的方式进行费用催收，注意确认业主收到催收信息并回复。另外，物业公司也可以通过寄送EMS的方式进行催收，并注意保留邮单等证据。

《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：“（一）不可抗力……自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。”我们认为，这次疫情存在不可预见的不可抗力因素，根据上述规定，若业主欠交物业费诉讼时效在最后六个月内的，在个案中，物业公司起诉的欠费案件可能被法院认定存在着诉讼时效中止的情形。但根据目前部分法院（如厦门地区的法院）发布的通知，法院仅暂停了现场立案诉讼服务，当事人仍可通过网上立案的方式主张自己的诉讼权利。因此，物业公司仍存在诉讼时效中止的主张无法得到法院支持的情况，这将使其债权因超过诉讼时效保护而权益受损。

因此，物业管理人员应注意的是，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”据此，物业公司可通过向欠费业主主张费用的方式，如发送短信、微信以及寄送催款单等，中断诉讼时效，以免其享有的债权受到损害。
 
治疗一线是医院，防护一线是物业。物业人似乎总被住户诟病颇多，但是在这场防疫大考中，物业人却以自己的实际行动站在防疫第一线。我们也应与物业人一道，积极战“疫”，配合政府部门和社区行政管理机构要求，争取早日战胜疫情，恢复正常稳定的工作生活秩序。