某典当公司与陈某、某实业发展有限公司典当合同纠纷一案已判决，被告陈某、某实业发展有限公司应向某典当公司偿还当金，且原告对被告陈某所有的房屋折价、变卖、拍卖后所得价款优先受偿。判决后，某典当公司已申请强制执行。

2018年1月22日，案外人钟某于法院即将启动拍卖程序前向法院提出案外人执行异议申请，案外人钟某仅以“房屋租赁合同”作为证据认为其对该房屋享有租赁权且租赁合同先于法院查封之前签订，要求法院暂缓对被告陈某房屋的强制执行。2018年5月30日，法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定作出裁定驳回案外人钟某的执行异议请求。

2018年6月14日，案外人钟某不服法院作出的裁定结果，又以某典当公司为被告、陈某为第三人向法院提出执行异议之诉，要求被告某典当公司暂停对第三人陈某房屋的强制执行。被告典当公司以钟某提供的《租赁合同》不具备真实性及合理性为由，要求驳回钟某的诉讼请求。

▶  裁判观点：

1.针对案外人钟某提出的执行异议，福州市台江区人民法院认为：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案争议房产系本院作出的（2016）闽0103民初1994号民事判决书确认的抵押担保物，执行申请人某典当公司享有优先受偿权，故案外人钟某提出的排除执行异议本院不予支持。

2.针对案外人钟某提出的执行异议之诉，福州市台江区人民法院认为：

本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，原告作为执行案件的案外人，其提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告仅提供《房租租赁合同》，未能就其主张的诉讼执行标的房产已经交付、装修并已由其使用等事实提供证据，《房屋租赁合同》不足以证明执行案外人原告对讼涉执行标的房产享有足以排除强制执行的民事权益，故根据前述法律规定，原告诉讼请求，事实依据不足，于法无据，本院不予支持。

▶ 执行异议中租赁关系未成立的认定，可从以下几个方面分析：

1.租赁合同真实性审查

（1）租赁合同签订时间

案外人与被执行人租赁合同是否成立，先应确认合同签订的时间。若案外人与被执行人存在串通的情形，通过倒签时间来伪造虚假的租赁合同，以阻止法院对被执行人房产的执行。因此，对于租赁合同的签订时间，申请执行人可通过申请对签名时间以及字迹进行司法鉴定，以此来确定签订合同的真实时间。

（2）租期及租金的约定

租赁合同的租期以及租金的约定，应在一个合理范围内，不应存在明显违背生活常理。在执行实践中，若提出执行异议的案外人提供的租赁合同约定的租期较长，例如5年、10年等情形的，对于该租赁合同的真实性就应存疑。

同时，对于租金的约定若出现一次性支付或者租赁期内均未发生任何变化的情况下，申请执行人可根据各地区市场上租金价格进行对比，判断是否存在“以明显不合理低价承租”的情形存在，并可对其合理性提出质疑。

2.案外人是否实际占有租赁房屋

除对租赁合同的真实性进行审查外，还需审查案外人是否实际占有租赁房屋。但案外人已经合法占有交付使用租赁房屋的责任应由案外人承担，若案外人未实际占有被查封的租赁房屋，租赁合同并未生效履行；若案外人在查封之后占有不动产的，不得对抗人民法院的查封执行。案外人是否实际占有租赁房屋，可从以下方面进行判断：

（1）装修

若案外人提供的租赁合同明确约定装修事项的，应对装修事项的真实性进行判断。案外人应提供装修的相关证据来证明以实际进行装修，否则，仅仅凭借案外人的陈述无法判断其真实性。

（2）租金支付

租赁合同中，案外人具有支付租金的义务。若租赁合同约定的租金是现金一次性支付或者租金在租赁期内均未发生变化以及租金低于市场价格的情形，均不符合常理。

针对租金是现金一次性支付的情形，申请执行人可要求案外人提供相应的证据证明，否则不能仅凭案外人所述就认定租金已进行支付；针对租金在租赁期内均未发生变化，根据市场租赁价格的规律，不可能在长期的租赁期内租金均不发生变化。

此外，还应审查租金支付人与收款人与租赁合同不符，以及租金支付的金额与租赁合同不符等情形，若案外人无法做出合理的解释，应认定为租赁合同存在虚假的情形。

综上，案外人主张被查封房屋在查封之前已经存在长期租约的，应当就对该租赁的真实性承担证明责任。若仅凭一份租赁合同就阻却被查封房屋的执行，将损害申请执行人的合法权益。因此，对于执行过程中，案外人提出已与被执行人在查封前签订租赁合同的，可从租赁合同签订时间、租赁期间以及租金支付情况等各方面提出异议，并要求案外人对租金交付凭证、实际占有房屋等方面承担举证责任，以得到法院不认定该租赁关系成立的效果。