没有梦想，何必西港！本次跨境并购的项目位于柬埔寨的西哈努克市，西哈努克市又称“西港”，是柬埔寨境内最大且唯一的深水海港，也是柬埔寨唯一的一个经济特区，被誉为“下一个深圳”。相信很多人和我一样，认为在中国月收入五千元就能在东南亚国家过上神仙般的生活，其实这真的是一个美丽的误会。柬埔寨的博彩业发达，截止至2019年6月，柬埔寨总共有163个合法赌场，而其中的91个在西港。由于博彩业的依托，西港当地的消费水平远高于首都金边，一瓶330毫升的可口可乐，在中国和在西港的标价都是2元，但计价单位不同，中国是人民币计价，而西港是美元计价。

柬埔寨的本国货币是瑞尔，但由于当地人对瑞尔的信心不足，导致在日常生活和资本市场上，人们更青睐使用货币价值稳定的美元。这样的双币制度对于境外投资人而已，是一大利好，是柬埔寨吸引外资的优势所在。

此次并购项目是中国境内自然人通过收购柬埔寨某公司的部分股权，从而达到参与西港土地开发建设的目的，建设内容包括了赌场、酒店、写字楼等大型综合商业建筑。

当初客户找到我们，希望我们为西港并购项目提供法律服务时，一开始我们是拒绝的。因为团队中既没有通晓高棉语（柬埔寨的官方语言）的律师，也没有精通柬埔寨法律的律师。

即便如此，基于过去业务合作时积累下的信任，在我们向客户表示无法向其提供相对周全法律服务时，客户仍然坚持委托我们为西港并购项目提供法律服务。其实，客户在项目并购方面已经拥有了丰富的经验，但目前柬埔寨的社会治理、法律制度仍不够规范，在这样混沌、开放、随机的环境下，客户迫切地需要一个有一定信任基础、同时兼备法律和商业思维能力的律师团队，可以带着国人传统的商业思维，从战略层面提出合理且可行的操作方案，在谈判过程中对风险进行充分地提醒，并及时制定一套有针对性的风险防范和应对策略。

在设计纠纷解决适用的法律时，我们选择适用中华人民共和国法律，但我们仍需要柬埔寨当地律师的配合。一方面是因为项目所在地和合作协议的实际履行地都是在西港，而柬埔寨律师对当地政府的办事部门和流程都比较熟悉，只有融合当地的实际情况，才能相对确保我们设计出来的并购方案能够真正落地执行；另一方面是因为很多国家为维护自身东道国利益会作出许多强制性法律规定，例如我国民事诉讼法规定“在中国履行的中外合资经营企业合同纠纷诉讼，只能由中国法院管辖”，诸如此类的法律规定，则需要精通柬埔寨法律的律师去设计、去回避。为此，客户专门委托了一个通晓中文的柬埔寨律师与我们合作。

1.适用法律

实践中，投资人大多倾向于选择合同履行地的纠纷解决机构，因为选择合同履行地的纠纷解决机构，不仅方便收集和保全证据，而且方便执行判决或裁决结果。但是在柬埔寨，现行的法律包括了三个不同历史时期制定的法律法规，整个法律制度的体系较为混乱，在法律适用、执行过程中经常会出现冲突、混乱的局面，加上柬埔寨是行政干预情况比较严重的国家，如果选择柬埔寨的法院或者仲裁机构解决合同纠纷，将会大大增加争议解决的不确定性。

所幸的是，柬埔寨法律对此类合同的法律适用和纠纷管辖没有明确限制，所以我们建议客户选择适用中华人民共和国法律。

2.纠纷解决方式

境外投资的纠纷解决方式无非是和解、诉讼、仲裁三种。对于西港这个项目，考虑到仲裁裁决便于跨境执行，我们建议客户选择在我国境内的仲裁机构进行仲裁。

关于判决的执行，虽然中国于2019年7月签署了《承认与执行外国民商事判决公约》（即《执行公约》），但是正式加入《执行公约》仍然需要一定的时间和必要的程序，在此之前，我国的判决结果可能无法在柬埔寨顺利申请承认与执行。

而仲裁裁决的承认和执行情况就较为乐观，因为中国和柬埔寨都已经加入了《承认及执行外国仲裁裁决公约》（即《纽约公约》），根据《纽约公约》的规定，任一公约国作出的仲裁裁决可以在其他159个国家或地区得到承认和执行，也就是说中国的仲裁裁决在柬埔寨可以得到承认和执行。

从2016年开始，就有大量的中国投资者涌入柬埔寨，投资项目主要集中在矿业、房地产等行业，和西港这个项目一样，土地政策是投资人首先需要考虑的法律风险，也是本次西港并购项目的投资基础。

1.土地产权类型

柬埔寨的土地产权分为“硬卡”和“软卡”两种。硬卡是用180克的硬质纸张制作的，而软卡的纸张较为劣质（通常是一张A4纸），当然两者之间关键的区别不在这里。

“硬卡”是由柬埔寨中央政府基于土地法发放的，在法律上可获得较强有力的保障。硬卡上详细地记载了土地的编号、具体位置、GPS定位、面积、所有权信息、权属依据、抵押权等信息。

而“软卡”是由柬埔寨地方政府核发的，当地人通过村长或关系在地方政府进行备案就可以轻松取得软卡。软卡上只记载了占有人、大致位置、面积、四至等信息，这也导致软卡经常存在产权纠纷、一地多卖的情况，银行普遍拒绝软卡贷款。

如果投资人准备在软卡土地上开发房地产的话，那必须先将软卡转换成硬卡。而申请转换的第一步是向社会公告一个月，在公告期内，不出意外，绝对有人站出来主张土地权属。如果公告期内一个抗议的人都没有，那么投资人可能需要重新评估一下项目。

2.土地购置的限制

为了维护国家领土主权，柬埔寨禁止外国人取得土地所有权，只有柬籍自然人和柬籍法人可以拥有土地所有权。

根据柬埔寨土地法的规定，公司51%以上股权为柬埔寨自然人或者为柬埔寨资公司持有时，该公司也会被认为是柬籍法人。所以，境外投资人可以寻找柬埔寨籍公民或柬埔寨资公司合作设立有限责任公司，从而获得购置土地所有权的资格。

3.土地租赁

虽然外国人不得在柬埔寨拥有土地，但是柬埔寨允许境外投资人通过土地特许、15年以上长期租赁以及可展期短期租赁的方式使用和开发土地。

土地租赁分为不定期租赁与定期租赁。定期租赁分为短期附加续租选择权的租赁和15年以上的长期租赁（长期租赁最长为70年）。长期租赁必须在土地局进行登记，出租人违约时需要承担的风险较大，所以西港地主一般都把租赁期限控制在14年11月以下。

尽管租来的土地只有14年11月的使用权，但建筑报建手续相对简单，同时西港对建筑密度、容积率、绿化率等规划指标都没有控制，在设计和施工方面也没有严格的要求，任由投资人在土地上按照各自的需求进行建设，所以境外投资人的热度不减。本次西港并购项目正是采取了土地租赁，租赁期限在15年以下。

本次西港项目并购合同的设计，基本沿用国内并购类似项目的合同框架，同时结合了柬埔寨当地的法律政策，并对一系列可能产生的风险及违约责任进行了约定，包括了项目出租人违约风险、合作方违约风险及其招商风险等。在中柬律师的共同合作下，并购双方经过多轮谈判，最终签署了项目并购合同。

在本次西港并购项目的服务过程当中，客户虽然专门委托了一个通晓中文的柬埔寨律师与我们对接，但几番沟通后我们发现，语言的互通并没有真正打破我们之间沟通的壁垒。柬埔寨律师虽然精通中文，但其长期在柬埔寨生活，国界文化的差异决定了我们的思维差异，导致我们在沟通中经常无法在同一频道上；同时，柬埔寨法律制度相对滞后，对我们提出的很多类似并购项目操作过程当中可能碰到的问题，柬埔寨律师并不能理解我们的担扰，也就难以提出针对的解决方案。

从1985年到现在，柬埔寨的首相一直都是洪森，可以说柬埔寨的政局是相当稳定，但政策却不太稳定，政府经常以令代法，这让境外投资人甚至是柬埔寨境内的投资人都无所适从。

例如，2019年8月18日，洪森总理突然签发通告：停止批准和停止颁发在柬经营的各种网络赌博营业执照，现有的牌照也不得续期。而在此前2018年的新博彩法草案中，有较多篇幅是关于线上博彩的规定，例如要求线上博彩必须在赌场实体内运营。禁令签发后，立即导致大量的中国投资人开始从柬埔寨撤离，西港的投资热度瞬间降到冰点。

此项政策的变更对于大多数到西港投资的人而言，算得上是致命性的打击。博彩业受限，人流减少，投资的预期收益大幅度降低，原本是过来西港“抢”钱的，现在一转眼自己的钱反倒被“抢”走了。

东南亚很多国家的投资政策一直处于不稳定状态，投资人往往也是踩着雷过去投资。高风险高回报，也正是高风险，因此建议投资人应当事先就设想最坏的投资结果，并评估其是否能接受；同时，投资人在项目可行性研究阶段就需制订出针对最坏投资结果的有效防范和化解风险机制，并在项目落地过程中持续关注和研判风险，确保在风险出现时能够及时启动救济机制。但无论如何，投资人千万不能将全部鸡蛋放在这个政策多变、风险极高的“一个篮子”中，否则当最坏的结果来临时，可能将丧失应对的措施。

在跨境投资中，无论合同约定得再详尽，一旦发生纠纷，由于涉外因素的存在，案件审理中不可避免地会发生需要在境外进行调查取证、鉴定评估、文书送达的情况。而这些程序都相当繁琐、费时费力，导致案件审理上面临着各种不确定性和不可控性，投资人合同权利的真正实现，也是障碍重重。

这是我们团队首次参与中柬投资法律服务，对柬埔寨社会环境的了解主要是来源于客户和柬埔寨合作律师的描述，我们已经通过各种官方渠道核实，最大限度确保信息的准确性。但无论如何，我们对柬埔寨西港的了解还是非常有限，所以有些不成熟的看法，还请大家批评指正。