律师在办理银行金融机构购房按揭类业务及接受法律咨询过程中，不可避免地会涉及到抵押登记行为。仅就泉州地区而言，各地区不动产登记部门实务操作层面并不统一，导致办理抵押登记及后续实现抵押权过程中，常常会遇到各类实务问题。本文将试着结合相关法律规定和实务经历，对泉州地区银行金融机构办理抵押登记过程中部分实务问题及解决思路作出部分汇总：
 
（一）关于石狮市不动产登记部门办理正式抵押时仅依据购房合同当事人登记抵押人，而拒绝增名的问题。

问题描述：当前石狮地区针对不动产权证“产权人”及他项权证“抵押人”仅依据购房合同上的买方主体进行登记，则在早期购房合同买方仅记载夫妻一方的情况下，将导致夫妻另一方无法增名，致使抵押人与预抵押及抵押合同不一致，如何防范其可能对将来执行处置产生的隐患？

2.相关法律规定

《物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释(一)》第十五条，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

实务建议：

根据《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释(一)》第十五条的规定可知，确定不动产抵押权善意取得中的善意要件认定标准为：不知抵押人系无权处分且无重大过失。查询相关司法案例，法院审查金融机构是否符合善意要件时，因金融机构掌握多种有效的风险控制手段和措施，法院可能会要求金融机构承担相对较多的审查注意义务。

抵押合同与预抵押登记中记载的抵押人为夫妻双方，但正式抵押登记仅登记夫或妻一方，可能存在将来处置抵押物时未登记一方以“抵押权设立系未经其同意，擅自处分夫妻共同财产的行为”为由主张抵押无效。此时，法院可能会认定银行存在过错，银行的抵押权不符合善意取得的构成要件。

为了减少法律风险，建议在抵押权登记环节若登记机关无法将夫妻双方均列为抵押人的情况下，银行应在办理预抵押登记或者正式抵押时要求无法登记在他项权证上的夫或妻一方向银行出具《同意抵押声明书》，体现该方明确知悉并同意抵押的事实。此外，建议银行在处理涉及夫妻双方的业务时，尽量确保夫妻双方均全程知晓且同意，并由夫妻双方签字确认。
 
（二）石狮地区：关于移居港澳导致产权人身份信息变更，导致正式抵押登记受阻的问题。

问题描述：石狮地区部分产权人办理产权证后、办理正式抵押登记前移居港澳，办理正式抵押登记时石狮不动产登记中心要求先变更产权证信息。

实务建议：

贷户办理预抵押登记后出境移民，原来在大陆地区的房产、土地仍属于原不动产权属人。同时，除非存在港澳人士在大陆购房限制等问题，否则理论上不影响产权证及其他已签署的文书的效力。

原则上出境并加入外国籍，应到原户籍所在地派出所注销户口，在销户记录中包括本人的出境证明、迁入地的入境证明和入籍证明。然而，实践中仍有不少人加入外国国籍后，出于国内活动便利的考虑，并没有办理注销户籍的手续。加入外国籍后，即便护照仍在有效期内，并无法通过中国核实产权人身份。

建议可通过公证认证、出境前历史身份记录等方式证明自己的身份等途径进行产权人身份信息的确认，并与不动产登记中心协商办理正式抵押登记。同时，建议银行要求贷户将认证、身份证明等材料原件提交一份交由银行留底，减少相应的法律风险。

 
（三）晋江地区：关于购房时仅登记夫妻一方，但合同及抵押登记申请表中抵押人签署两方，办证时是否必须登记两方？
 

问题描述：在部分产权人购房时仅签署夫或妻一方，但合同及抵押登记申请表中的抵押人双方均签署的情况下，晋江不动产登记中心允许在办理产权证时同时登记夫妻双方。但存在部分产权人以“纯属个人购房”等原因为由要求仅登记在其一方名下，则办证时是否仍应要求登记在夫妻双方名下？

实务建议

此种情况下该不动产为夫妻共同财产，不动产权属信息登记影响对该不动产的处置而不影响该不动产的产权。因此，建议在不动产登记中心允许的情况下，同时亦保持抵押登记信息与抵押合同的一致性，须将夫妻双方登记为共同抵押人。避免出现抵押合同无效及无法取得抵押权等法律风险。

若不动产登记中心不允许将夫妻二人均列为抵押人，建议银行办理预抵押登记或者正式抵押时要求无法登记在他项权证上的夫或妻一方向银行出具《同意抵押声明书》，体现该方明确知悉并同意抵押的事实。

 

（四）晋江地区：关于购房时仅登记夫妻一方，且合同与抵押登记申请表均签署一方，办理产权证时可否登记夫妻两方？

实务建议：

此种情况下办理产权证时不动产登记中心允许登记夫妻两方并无合同依据，而主要是依据该不动产系夫妻婚内共同财产。若不动产登记中心允许登记夫妻双方，建议银行要求办理贷款的夫妻对全套借款合同/抵押合同等材料进行重新签署，以确保产权登记信息与合同信息的一致性。

若不动产登记中心要求只能登记在一方名下，则建议参考1.3部分的建议，要求其配偶签署《同意抵押声明书》。

 

（五）关于业务操作中存在授信起始日在同一个抵押物前一个抵押注销之前的情况，是否存在一定的法律风险？
相关法律规定

《物权法》第十五条，【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
 

实务建议：根据债权和物权相区分的原则，授信及借款系债权行为，而设立抵押权系物权行为，其中未办理抵押登记并不不影响抵押合同效力。但仍建议银行先办理抵押权登记后再发放贷款，确保所发放款项涵盖在抵押担保范围之内。