一、宅基地的有偿退出概念、范围、目的

（一）概念

宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括建筑物、附属物和庭院等用地。

宅基地有偿退出，是指农户自愿的前提下，由农户向集体经济组织提出申请，主动退出废置、闲散或面积超标的宅基地，包含宅基地土地使用权以及宅基地地上建筑物、附属物及庭院等，以换取一定形式的补偿的行为。

（二）范围

对于宅基地退出的补偿的范围，学术界大致有三种观点：

1.仅补偿宅基地地上建筑物及附着物。韩娜等认为政府只需要对农户宅基地上的建筑物进行合理补偿即可，并不需要对承载建筑物的宅基地进行补偿，因为农户的宅基地是无偿从集体经济组织获得的。<sup>①

2.补偿包含宅基地使用权及地上建筑物、附着物、院落等。</sup>

孙维认为宅基地退出补偿标准应包括合法批准的宅基地使用权价值及宅基地内房屋和附属设施价值，其中宅基地使用权价值是针对宅基地使用者、宅基地现状用途的价值补偿；宅基地内房屋及附属设施价值是农户在退出宅基地后应该得到合理的房屋及附属设施的清算价值^②。

3.农村宅基地退出补偿应包括多方面的内容。

岳永兵等认为农村宅基的价值应当包括现实性价值、期望性价值和其他价值三类^③；李虹等认为农户退出宅基地的价值补偿不只是简单的房屋价值补偿，还应包含与农户宅基地退出前后生产方式、生活保障、人际网络和文化娱乐变化等相关的补偿，如直接使用价值补偿、预期收益价值补偿、使用价值的衍生物价值补偿等^④；胡银根等基于“损失什么，补偿什么”的原则，认为宅基地退出补偿标准应包括宅基地保障价值、生产要素价值和宅基地的期权价值3个部分^⑤⑥。

就实务看，针对宅基地实际面积进行补偿的较少，许多地方的实践中由于无法确切掌握宅基地面积数据，一般以房屋面积为主，只对房屋建筑面积给予安置补偿，对宅基地要么不给予补偿，要么只给予“合法确认”面积补偿（没有确认的不给予补偿）。如在北京市平谷区新城改造计划拆迁的13个村的实施方案中，多数村按照正房1：1，厢房1：0.5或0.7的比例进行置换，并未考虑宅基地范围内未建造房屋的土地补偿。这种补偿的计算方式少算了建筑基底面积之外的宅基地面积，实际上变成了有偿退房，忽略了宅基地的价值，减损了农户权益。
 
（三）目的

农民从整体阶级上而言，经济上抗风险能力较低，个人使用、保有资产并实现收益的能力明显较弱，如果未设置限定，放任自由交易（宅基地使用权、承包集体土地的使用权等集体经济组织成员权益），保障体系被打破而身份无法向城镇嫁接，大量农民陷入失去生产资料的长期困顿情形，不符合我国的政策价值导向。因此，限制宅基地自由交易具有正当性，是我国一贯以来用于保护农民阶级的基本国策。

现行的政策体系下，宅基地“一户一宅”、“无偿分配”、“面积法定”、“不得流转”的法律规定，将宅基地价值被锁定在居住价值和使用价值之间，缺乏有效的交易模式，因而宅基地价值无法充分体现，导致交易价值极低（该处交易价格体现在私下交易中），但是土地价值在市场机制作用下持续上升的，城市土地价值急剧升值，房屋普遍具有保值、增值的固定资产属性，城乡土地价值急剧二元化，制度设计却将宅基地困于成员权的囚笼，农民长期被排除在现代化、商业化、城镇化进程中的土地增长收益分配之外，农民光有“户有所居”的保障而无法基于现有资产向上获取更多价值，然而宅基地退出“无法可依”，地下交易缺乏保障、价值低廉，宅基地缺乏与之价值相符的退出途径。

多维度原因综合，最终导致“出让低收益，留置无成本”，大量宅基地被废弃、闲置、未合理利用。这对于越来越多农民进城“两栖”的“半城市化”情况而言，一方面闲置、废弃造成了资源的浪费，集约利用水平极低；另一方面宅基地对于集体后生成员来讲极难申请，供需关系失衡，且无法通过现有的规定合理解决，天平已经向宅基地出让/流转的交易放开一侧倾斜。

2015年2月，全国人大常委会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调整实施有关法律规定的决定》在33个试点地区暂停实施《土地管理法》5个条款、《城市房地产管理法》1个条款。在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。在总结了上述试点经验之后，2019年9月11日，《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》明确阐述了宅基地有偿退出是为了节约集约利用宅基地 、盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

随着中国老龄化趋势渐进，开始出现回乡养老的“返乡潮”，参考日本（20%以上的人居住、生活在农村，但农民只占到全国居民的4%），通盘考虑将来的“乡村振兴”、“逆城市化”趋势，如何更好改善农村的宜居性满足未来居民多样化的生活需求，最重要的是提前完成农村土地规划布局。

统言之，宅基地有偿退出机制对于不同主体各有其目的：

对于国家而言，用于调整农村与城市间的建设用地指标，守住耕地红线，优化城乡配置，调整国土空间规划布局，同时盘活农村大量闲置资产，打通流转关节以刺激经济活力。

对于集体而言，可以调整宅基地供求关系，提高集体土地的集约使用水平和使用效率。

对于农户而言，通过闲置、废弃宅基地获取交易价值，这是参与分配现代化、城镇化进程中的土地增值收益的途径。
 
二、宅基地可供退出的空间

2001年至2011年，全国每年因农村人口转移，尤其是青壮年人口大量进城，新增农村闲置住房5.94亿平方米，折合市场价值约为4000亿元。

据2010年国土资源部土地利用变更调查数据显示，我国农村居民点用地面积高达16.53万k㎡，占全国建设用地总量的62%，是城镇建设用地总量的4.6倍。农村居住点户均667㎡，人均190㎡^⑦⑧。

全国城镇土地利用数据汇总成果分析报告》显示，截至2014年12月31日，中国土地勘测规划院针对全国31个省份11801个村庄内部土地利用情况进行了抽样调查汇总，村庄内部用地中农村宅基地面积约占村庄建设用地比重为62.9%。

2016年末，第三次全国农业普查对23027万农户的生活条件进行了调查：（见下表）
调查显示，99.5%的农户拥有自己的住房。其中，拥有1处住房的20030万户，占87.0%；拥有2处住房的2677万户，占11.6%；拥有3处及以上住房的196万户，占0.9%；拥有商品房的1997万户，占8.7%^⑨。

从上述数据可以看出，农村建设用地占据的比例大大高于城镇，其中宅基地又占据了农村建设用地的六成以上，实际的农村居民人均居住面积远远高于城镇，宅基地存在大量的腾退空间。
 
三、宅基地有偿退出模式选择

区域经济发展水平的差异决定了退出模式的适用性，学界对于宅基地有偿退出模式的选择存在多维度的价值考量：张梦琳认为，农民宅基地使用权的退出可采取重新为被拆迁人安排宅基地和货币补偿的方式，模式选择应综合考虑宅基地面积、区位等因素^⑩；张长春等提炼出实践中的模式选择无外乎四种：城镇化村庄改造模式、村庄内部改造模式、整体搬迁改造模式、中心村建设模式^⑪；上官彩霞等对比分析了江苏省“万顷良田建设工程”中不同区域所采用的3种不同宅基地退出模式的差异性及其原因，认为区域土地资源稀缺性、土地流转稳定性、农村社会保障稳定性和非农就业机会大小是导致模式差异的主要原因^⑫。

因此，基于农村实际，结合各种补偿模式的价值取向，笔者为地区选择的宅基地有偿退出模式构设了三个步骤：

（一）分析当地宅基地使用权及地上建筑物、附着物的价值构成，结合退出宅基地的获得的收益程度，构建区域性宅基地价值评估体系

（二）基于价值评估体系，构建与之相符的农村宅基地退出补偿标准模型。

（三）依据补偿标准模型，结合区域实际，最终选择与地区经济、社会发展水平相契合的宅基地有偿退出模式。
 
四、宅基地有偿退出的试点模式

下面我们逐一分析实践中出现的较为普遍或存在创新的试点模式。

（一）货币模式

货币模式的重点在于补偿的范围和标准，补偿的范围一般包括宅基地使用权、宅基地上建筑物及附着物。

1.分开计算模式：村民能拿到的货币金额=宅基地使用权退出补偿+宅基地上的建筑物及附着物退出补偿。

（1）宅基地使用权的退出大致有下列三种补偿标准：

①宅基地使用权退出补偿标准参考征收农用地的补偿、安置费用，采取区片综合地价。（参照《土地管理法》第四十八条）
②另行制定集体经济组织的宅基地退出标准
③村集体与个人协商确定。
（③、④参照《海南省农村宅基地管理试点办法》第二十二条“......宅基地有偿退出的补偿标准可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。”）

（2）宅基地上的建筑物及附着物、院落大致有以下两种补偿标准：

①设置补偿公式：地上建筑及附着物补偿金额=建筑面积X折旧指数+院落面积X补偿系数。按建筑面积设置梯度的固定补偿标准，再乘以使用年限折旧指数，计算得出建筑物退出价值，再加上院落面积乘以补偿系数，得到补偿金额。
②村集体与个人协商确定。

2.合并计算：

①采区片综合地价+地上建筑物补偿模式，适当提高补偿以涵盖宅基地面积。
②另行设置地区、集体宅基地退出补偿公式。
③采取鉴定模式，每家每户针对宅基地连同附属建筑、院落进行独立核算和估价。
④村集体与个人协商确定。

实践中大多数情况还是“合并退出，一并补偿”，但笔者还是倾向于分开计算的模式，以体现宅基地本身的价值。

参照征迁补偿、棚改政策的购房券模式。

首先农户与集体经济组织签订宅基地退出补偿协议后，政府以宅基地面积计算购房券金额（金额已涵盖地上建筑物、附属物等补偿）发放实名制、仅限本人使用且禁止倒卖的购房券，可以用于购买政府指定范围的楼盘、市面存量住宅甚至二手房，如果购房款超出购房券金额部分，多出部分由持券人承担，若未超过则存在余款部分，由政府退补，一般情况下政府会设置资金使用比例，购房券使用金额不得低于X%，防止高额度的变现。同时，购房券的使用由政府设定时效，时效经过将由政府指定地点集中安置。

此处购房券金额换算公式，参考新《土地管理法》和安徽省淮北市推行“购房券”促棚改政策：

宅基地退出兑换的“购房券”金额=原分配宅基地面积×（0.8系数+0.2的搬迁奖励）×宅基地所在地区片综合地价。

例如村民甲宅基地面积190㎡，宅基地所在地区片综合地价4000元/㎡，那么甲经换算后获得的购房券金额=190×(0.8+0.2）×4000=760000元

同时，选择购房券还附加许多税费优惠，例如印花税、契税的减免，房屋登记/抵押费用的免除，实务中往往还配套一笔6-12个月的临时安置补助，标准参照宅基地所在地房屋租赁标准。

（三）产权置换、集中安置模式（村中心安置、中心村安置、城镇安置）

在完成宅基地确权（宅基地使用权面积、地上建筑物建筑面积）之后，根据宅基地区域低价与安置房屋单位价值，设置置换比例，例如2㎡宅基地兑换1㎡安置房屋，结合村庄合并、下山移民等政策一起，引导村民进行宅基地有偿退出。

该模式视安置房屋的性质分为三种情况：

1.村中心安置：即村庄内集中建设住宅安置，属于同一集体经济组织内旧有宅基地和新宅基地的置换。

2.中心村安置：即建设多层住宅，将远村、小村、山村的农民统一安置到较为中心、规模较大的村庄，农民户口一并迁入，原自然村依行政规划撤销或合并，涉及到户口迁入以及新宅基地的分配。

3.城镇安置：安置房屋具有产权，可流入市面，农民受益最大，置换比例往往低于前两种安置情况。

根据中国科学院地理资源所测算，通过构建完善的农村人口转移机制及宅基地退出与盘活机制，全国农村居民点整治的潜力约为760万公顷，该模式的优势就在于采取撤村、并村的模式，减少一些散居、人口密度低、偏远的村庄，减少行政管理成本，将农民集中安置到村中心/中心村/城镇，做大中心集镇，收拢人口以获得经济密度，形成经济规模，同时提高农村土地集约利用效率。

以江都市的统一规划为例，将现有的309个行政村减少到200个农村自然村庄，可由4957个压缩到735个居住点，村庄建设用地面积由原来24231.5公顷降到13840.4公顷，可节约10391.11公顷建设用地（数据来源《江都市镇村布局规划》），可以最大限度地整合、节约土地。这些节约出来的土地都会被用于“工业集中区”、“农民集中居住区”建设或充作“土地储备”，既盘活了土地资产，又降低了企业发展的门槛^⑬。

目前例如浙江嘉兴“两分两换”模式，是该模式比较成熟的试点。

（四）拆旧建新

拆旧建新模式是政府规定建筑面积和占地面积，统一划定地块供村民自行负担建筑成本，建设单户/整栋住宅，这个模式的优点与集中安置模式类似，可以减少散户、分户带来的行政管理难题，通过集中建设获得人口密度和经济规模，腾退的宅基地进行分类管理（复垦/经营/建设用地），提高土地集约利用水平。再此之外，通过将宅基地的面积适当放宽，将房屋的建设成本移交由农户承担，通过划地规避了集体经济组织经济实力的问题。该模式主要有两种建设模式：

1.多户共同建设楼栋，按楼层、套房分配产权。

2.农户于指定地点单独建设住宅。

但对于农民而言，选择这种方式，首先要具有一定的经济实力，承担建筑费用；第二则是要考虑建设房屋的产权属性问题，如果土地仍然属于宅基地，不能流转，那需要农民仍然对宅基地存在居住需求，才方便推进。如果村集体与镇政府达成了某些指标、条件置换，使得建设房屋位于城镇，房屋可以按楼层、套房置办产权进而流入市场，相当于自建安置房，那对于农民来讲是稳赚不赔的生意，宅基地退出便存在强劲的自发性。

（五）地票交易、建设指标交易

按照规划，重庆市每年新增城市建设用地需求300平方公里，但每年下达的建设用地计划指标仅100平方公里。2008年重庆市创新性地推出“地票”，对农村建设用地（包含农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等）实行地票制度，把建设指标票据化，通过细化土地权能，规避所有权本身而将其他权益属性投入流转环节交易；具体而言，即通过政策将地票与房地产建设用地面积按1:1比例捆绑，使购买地票成为使用城镇建设用地指标的前置，成为城市开发刚需，然后把地处偏远农村的、闲置的、利用不充分的、价值很低的宅基地通过复垦，腾出建设用地指标，折算成地票，然后将一批地票集中起来，统一在政府设立的土地交易所挂牌交易，地票存在需求且需方存在竞争，因而其存在交易价值，可以被市场定价，价值与房市价格同步，波动受房市供求关系调整，宅基地的价值被激活且较为稳定，最终出让的成本移转由房地产开发商承担（地票一般由土地储备中心或开发商直接购买，最终由开发商承担），交易成功后，净收益按一定比例分配给农户和集体经济组织（重庆为85%归农户，15%归集体）。通过将建设用地指标跨界移转到利用水平较高的城市地区，使城市的“极差地租”惠及偏远乡村百姓，农民得以参与分配城镇化进程的红利，还兼顾了守住耕地红线的职能，制度设计上堪称精妙。

1997-2013年，重庆市农村户籍人口减少434万人，人均村庄建设用地从149平方米增至176平方米；据了解，重庆市农村有大约20%的农房闲置。政策出台以前，宅基地使用权流转费每亩仅几千元到2-3万元，但有了地票以后，退出宅基地亩均收益稳定在20万元左右，边远地区的宅基地极大增值。在全家转户进城的农户中，通过地票形式退出宅基地的已达1/4左右，而且还有一部分已经提出申请并正在实施退地^⑭。

同时，重庆市还出台规定，进城落户农民在退出土地前，可以继续享受与土地相关的种粮直补、农资综合补贴、良种补贴、征地补偿收益权等9项待遇；同时在规定期限内保留与农民身份相关的家电下乡补贴、农村生育政策、计生奖励扶助等26项待遇，为农民退出宅基地做出了良好缓冲与衔接。

浙江省在重庆地票制度的基础上，将宅基地使用权进一步量化为“宅基地权票”，通过票据交易的方式实现宅基地的自由流转、有偿退出，实质上起到近似于不动产权证的效果，具象化了农民居住资产的财产属性。

（六）村集体内/间组织流转

向集体组织内的其他成员转让宅基地是最基础的流转方式，目前较为创新的做法是部分试点地区进行多村范围内的宅基地使用权流转、招拍挂，使得宅基地使用权在几个集体经济组织内可以流转。

该革新做法具体为：试点地区政府发文，由政府、村集体、农业局共同组建村集体土地流转服务中心，负责管理宅基地、农业建设用地等的招拍挂流程，并引导多个集体经济组织共同签订协议，使得宅基地、农村建设用地等集体土地使用权可以在这几个集体经济组织内交易、流通、抵押等，实现限定范围内的集体土地流转。甲村的集体经济组织成员可以将宅基地（房屋所有权及宅基地使用权）转让给与甲村签订协议的乙村集体经济组织成员，在使用权管理上由政府农业农村管理部门对集体经济组织内/间转让的宅基地实施统一的登记管理。

（七）集体产权股份（此模式区别于以上六种，因为是长期收益）

此种退出方式是众多试点模式中的亮点，通过将宅基地使用权、地面住宅和附属物收回集体，量化为集体资产，再依托集体股份制改革，通过换取集体产权股份，以股份折算资产并参与集体经营收益分配，新增的股份可以采用“增量扩股”或“存量折股”等形式加入集体股份。该做法目前已在北京、江苏、晋江的部分地区试点，主要由之前已经参与集经济组织股份制改革的村子尝试。

该做法符合原先通过禁止农用土地转让来保障农户长期利益的价值取向，将原有的通过分配土地实现的保障，转化为集体的资产份额以及参与集体经营的收益分配权利，符合并变相实现了宅基地原始制度作为目的的居住保障功能、收益保障功能和经济价值功能。

但该有偿退出模式存在诸多值得探讨的问题，笔者列举其中最重要的几个：

1.该模式必须承接农村集体产权股份制改革，以其为前置程序，折算股份，量化收益，否则按照旧时集体经济组织资产、收益共同共有的情况则无法进行。

2.对于户口迁入城镇的农民，退出宅基地是否可以折算成股份？如果可以，则违背了集体产权股份只能有集体经济组织成员持有的规则；如果不行，则该模式的局限性很强，不利于推广。

3.如果失去集体经济组织成员身份则必须出让集体股份，大量的宅基地退出，是否可能会造成股份的挤兑以及价值的暴跌？

4.部分农村集体经营不佳，收益系数很低，有时甚至可能负收益，参与利益分配可能落为空话，长期收益保障则完全取决于村庄的经营能力，波动较大且难以保证，集体经济组织需探索长期盈利的多样化、多途径经营模式。

5.许多地方农民实际已经大量进城，宅基地如果大量退出则平白无故稀释了村庄实际居民的持股比例，而村庄实际的运营依靠村委和实际居民进行，股份被稀释可能会降低其运营村庄的积极性。

6.上述问题均需进一步探索，但该模式总体利大于弊，是对基层治理的重大考验同时也是发展契机，在乡村振兴的总蓝图下，集体经济组织是经济的新兴参与者，其经营的展开充满活力与潜力，将农民的长期保障与之绑定，不啻为一种优异的宅基地有偿退出模式。

（八）结合模式、区域模式

1.上海的宅基地置换方式

分为货币置换与非货币置换。其中货币置换是指农民将宅基地使用权有偿出让给农村集体经济组织，原宅基地由农民自行或由所在集体经济组织退耕复垦，或由原集体经济组织用于批租等经营；非货币置换指住房或宅基地置换，农民宅基地出让后，可以置换相应的住宅面积，或者换取相应的宅基地由农民自行建房。这些住房和宅基地主要集中在政府规划的城镇或中心村。

2.天津的“宅基地换房”模式

天津的“宅基地换房”具体程序是：首先统一规划建设一批现代化的新型小城镇，农民以其宅基地按一定标准无偿换取小城镇中的一套住宅，集中居住；然后由区统一组织在原有村庄范围内对土地进行复耕（这部分土地相当予农民还迁住房占地面积大小），实现占补平衡。然后将节约下来的土地整合后再“招”、”拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口，部分用于商业开发。

此外还有一系列结合模式例如诸暨市“三个不变、三个同享”、苏州的“三置换、三集中”、天津的“宅基地换房”模式、四川“土地银行”模式等，结合了社会保险、低息贷款、公租房名额、税费减免、子女入学名额等方式，都是现行体制下执政者为保障农民长远利益作出的伟大尝试，有待进一步成熟落地。
 
五、因地制宜+灵活适用，综合推进宅基地有偿退出

（一）根据地域位置的不同，可以分为远离集镇（城市）型和靠近集镇（城市）型。

1.远离集镇（城市）型主要指的是离集镇或城市的距离较远，宅基地在经济效用上无法发挥较大价值的地区。
在此种模式下，就算通过集体产权股份，也无法产生良好的收益，因此适用其他的例如货币模式，集体内安置等等比较符合实际情况。（例如宁化某些远离城区的小村落）

2.靠近集镇（城市）型指的是离城市或集镇较近，或者本就是城市或集镇的组成部分。此种情况下，宅基地能发生较好的经济效用，此种模式下，转化为集体产权股份能带来较好的效果。（例如象山县的三权分置的实践。https://www.sohu.com/a/232281478_207915）

调查显示有52%的近郊农户表示愿意退出，但远郊农户却只有22%表示愿意；视补偿数额而定的比例，远郊农户达到了67%，而近郊农户只有40%的比例。

上面情况的形成可能是因为近郊农民对宅基地的升值空间期望值高，退出的补偿预期较高，而远郊的农民离城镇较远，就业也不稳定，宅基地价值较低，所以更为看重宅基地的居住功能。

因此，引导农户宅基地退出必须兼顾城市规划区和纯农区农户的利益。农村居住位置的不同，其增值的空间也就不尽相同，规划区内的宅基地转换用途后升值潜力巨大，而纯农区宅基地由于用途有限本身升值空间不大，所以简单的推行“同地、同权、同价”的一刀切政策并不能谓之平等，国家应该通过多途径政策—例如税收、提供退出模式选项、移转支付、分区设置补贴标准等，用以调节两者之间的收益比例。

（二）根据农民自身的情况，可以分为已在城市定居，持有宅基地型、未在城市定居也不在本村居住，持有宅基地型、在本村居住，因为继承等情况持有多个宅基地住房型。

1.已在城市定居，持有宅基地型。此种类型下，因其基本住房已得到保障。上述所有模式都可协商适用。

2.未在城市定居也不在本村居住，持有宅基地型。此情况较为复杂，例如在长期外务工或偶尔回村等等，此种情况下要考虑具体情况和个人具体意愿，协商进行。

3.本村居住，因为继承等情况持有多个宅基地住房型。此情况下，不符合法律规定，因其居住得到保障，应该采取多元协商的方式，使其实控的房屋数量符合法律规定。

总之，应该因地制宜，灵活运用多种方法，使该退出的宅基地退出，能促进农民宅基地效益转化的最大化，达成利益循环，促成多方共赢、共同推进的局面。
 
六、推进过程中可能遇到的问题

确权上的不明。

实践中，由于“易地搬迁”“异地扶贫”“新农村建设”“合村并居”等原因，农村宅基地存在很大一部分无法确权的情况，在确权未定的情况下很难开展进一步的宅基地有偿退出。各级农业农村部门要结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作，推动建立农村宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。

（二）法律上的不明。

试点仅在33个地区暂停实施《土地管理法》5个条款、《城市房地产管理法》1个条款，实际上是将立法权下放，由基层探索，用以总结经验，调整立法。试点模式需要全面推广，首先需要法律上的“松绑”与构建。

（三）基层治理能力、各地参与热情不一。

宅基地退出各模式中的收益程度在地方尚无法稳定，还需要大量人力、财力、物力投入，对于地方政府而言，治理能力和参与热情都是未知数。

（四）农户的主观意愿

宅基地使用年限越长则腾退意愿越低，农民对于宅基地普遍具有心理学上的“禀赋效应”，即使用越久注入感情越深、对宅基地出让价值期望越高^⑮，这部分阈值要依靠各方面保障、补贴以及基层协调能力来降低。

（五）出资方与财政缺口

究竟由政府方还是农村集体、集体经济组织出资完成宅基地退出？单靠集体出资明显不现实，如果共同出资，比例如何协调分摊？

（六）职责分工、部门联动

欧阳安蛟提出了引力机制、压力机制、推力机制三力协同的宅基地退出机制^⑯，十分具有参考意义，而机制运作有赖于人民政府、农业农村局、自然资源局、住建局、财政局、村委会、集体经济组织等一系列参与者在宅基地有偿退出工作中的联动，如何做好职责分摊、沟通合作机制、信息共享、财政分配及一系列联动，如何建立宅基地信息数据库，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法查处等管理信息化，是对基层治理能力的一项重大考验。
 
 
[注释]
[1]韩娜、曹君、褚茜：《关于宅基地回购制度的构建设想》，《重庆科技学院学报：社会科学版》，2014第二期，77—78页。
[2]孙维：《农村宅基地退出补偿标准测算：以温江区为例》，四川农业大学2013年研究生学位论文。
[3]岳永兵、黄洁、张超宇：《宅基地换房过程中宅基地价值补偿的思考》《国土资源科技管理》，2011年第4期，第95-99页
[4]李虹、岳永兵：《基于嵌入性原理的农村宅基地换房价值补偿研究》，《宁夏农林科技》，2013年第5期，第110-112页
[5]胡银根、张曼、魏西云、刘彦随、徐小峰、何安琪：《农村宅基地退出的补偿测算：以商丘市农村地区为例》，《中国土地科学》，2013年第3期，第29-35页。
[6]张勇、汪应宏：《农村宅基地退出补偿研究综述》，《中国农业大学学报》2016年第21卷，151-160页。
[7]龙花楼：《中国乡村转型发展与土地利用》，科学出版社2012年版。
[8]李裕瑞、刘彦随、龙花楼：《中国农村人口与农村居民点用地的时空变化》，《自然资源学报》，2010，25(10）：1630—1638
[9]国家统计局：《第三次全国农业普查主要数据公报（第四号）》http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjgb/nypcgb/qgnypcgb/201712/t20171215_1563634.html
[10]张梦琳、陈利根《完善农村宅基地征收补偿制度》，《理论前沿》，2009年第15期，第38-40页。
[11]张长春、高泽崇等：《河北省农村宅基地退出模式类型划分与选择》，《江苏农业科学》，2013年第41卷第4期，第393-394页。
[12]上官彩霞、冯淑怡，吕沛璐，曲福田：《交易费用视角下宅基地置换模式的区域差异及其成因》，《中国人口、资源与环境》，2014年第24期，107-115页。
[13]朱新华：《农村宅基地制度创新与理论解释》，南京农业大学2011年博士毕业论文。
[14]韩启德：《探索进城落户农民宅基地有偿退出机制》，《人民论坛》2015年第2期，第8～11页
[15]杨玉珍：《农户缘何不愿意进行宅基地的有偿腾退》，《经济学家》，2015年第5期，68-77页。
[16]欧阳安蛟蔡锋铭、陈立定：《农村宅基地退出机制建立探讨》，《中国土地科学》2009年第10期，第26～30页。
 
[参考文献]
[1]《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，人民出版社，2014年3月1日。
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