互联网企业一旦形成规模，必然需要招聘更多优秀人才，进而需要更大的办公区域，“所谓互联网巨头者，正在于大楼之高也”，比如腾讯的腾讯大厦，阿里巴巴的阿里巴巴大厦等。然后司法实践中，经常看到互联网企业在购买大楼后，因前期装修、员工搬迁等事宜，一年半载都未能实际入住办公大楼，在该情形下，物业费如何结算？

一、法律规定

《民法典》第273条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

《民法典》第278条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

《民法典》第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

从上述规定可以看出，物业公司是经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意选聘的，物业公司主要对服务范围内共有部分提供服务，互联网公司不得以放弃权利不履行义务。对于物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，互联网公司以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

二、司法实践

原告张健与被告葫芦岛市创元物业有限公司物业纠纷一案民事判决书（辽宁省葫芦岛市连山区人民法院(2017)辽1402民初638号）
【案号】(2017)辽1402民初638号
【案由】物业纠纷
【判决日期】2017-05-22
【审判规则】
原告主张：2015年10月13日，我与葫芦岛创元房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，我购买其开发的金璟家园A-24号楼1单元1501室房屋一处，面积132.28平方米。2016年1月3日，我取房屋钥匙时，开发商和被告以收取取暖费、物业费作为交付钥匙的前提条件。我于2016年3月24日取得钥匙，确交纳了2016年1月3日至2017年1月2日的全部物业费。故起诉，要求被告退回我未取得钥匙期间2016年1月3日至3月24日的物业费433.80元。
法院认为：原告购买的房屋所在小区居住面积较大，该小区设立了物业服务公司。原告在购买房屋时，对于房屋交接事项进行了明确约定，事后在交付房屋时，葫芦岛创元房地产开发有限公司向原告发出了准住通知单，此能够证明原告取得房屋的时间应为2016年1月3日，原告虽因对被告收取热力费、物业费的问题发生争执未取得房屋钥匙（2016年4月23日前），未享有物业服务，但不能否定被告此期间已经提供该小区的物业服务。故原告的诉讼请求，本院不予支持。

2、再审申请人张健与被申请人葫芦岛市创元物业有限公司物业纠纷一案申请再审民事裁定书（辽宁省葫芦岛市中级人民法院(2018)辽14民申137号）
【案号】(2018)辽14民申137号
【案由】物业纠纷
【判决日期】2018-07-30
【审判规则】
法院审查认为：物业公司是对整个小区业主提供服务的，再审申请人是因自己的原因未入住，但不能否定被申请人此期间已经对该小区提供了物业服务。故再审申请人的该诉讼请求原审判决不予支持并无不妥之处。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人的再审请求，因缺乏证据证明，本院无法支持。

3、南通物资大厦业主委员会与仇国祥、胡建军等物业服务合同纠纷二审民事判决书（江苏省南通市中级人民法院 (2016)苏06民终1222号）
【案号】(2016)苏06民终1222号
【案由】物业服务合同纠纷
【判决日期】2016-06-06
【审判规则】
法院判决认为：物资大厦业主大会关于电梯费用分摊办法的决议，已经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，依法有效成立并对包括仇国祥、胡建军、卢敏、施春丽在内的业主产生法律约束力。××裙楼与××楼在建筑结构上系相互连接的整体，电梯更新亦方便了西裙楼业主的上下通行，其理应交纳相应费用。因此次所交纳的费用系电梯更新费用，系针对未来使用的电梯的收费，故仇国祥、胡建军、卢敏、施春丽关于房屋以前空置的抗辩理由不能成立，本院亦不予支持。

从上述案例看出，物业公司是对整个服务范围内的业主提供服务的，如互联网企业是因自己的原因未入住办公大楼，不能否定物业公司此期间已经对该服务区域提供了物业服务，拒不缴交或者少交物业费。

三、建议

针对互联网公司未实际入住，要求少交物业费的请求，实际上全国各地有出台不同的规定，例如：
无锡：对未入住或未使用连续超过一个月以上的物业、车位，业主应事先向物业公司申请，并经确认后按规定的70%交物业费等管理费。

青岛：业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期间的物业费按实际运行费用适当减免，双方协商确定。合同另有约定的，从其约定。业主大会成立后，房屋空置期间的物业费减免由业主大会与物业协商确定。
重庆：业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业费。

鉴于上述规定，笔者认为，如果互联网公司未入住办公楼，想少交物业费，可检索当地是否有相关的法律规定，以当地政府出台的规范性文件为依据，私下与物业管理公司协商的方式进行处理，争取少交，甚至减免物业费的缴纳。