福建高院案例：银行在接受房产抵押时应注意哪些法律风险？
2016-08-12 15:21:00
按：房地产抵押是银行贷款最为常见的一种物权担保，但房地产是企业与个人赖以生存的最基本的大宗财产，用于贷款抵押的问题也相对较多。例如，在设立抵押时，地产可以独立存在而房产却不可能与地产分离。因此，处理房产与地产的关系时，应当实行：“地随房走”、“房随地走”的原则。
A公司因生产的需要，向某农商行签订一份《抵押担保借款合同》借款300万，B企业自愿以土地使用权（X集建1994字第54**号、X集建1997字第86**号）及坐落于X村的房产（房屋所有权证号：X房第020**、021**号）作为抵押，担保借款合同项下A公司借款本金、利息和实现债权的费用。抵押物房产（房屋所有权证号：X房第020**、021**号）已办理抵押登记。B企业虽与某农商行约定将土地使用权（X集建1994字第54**号、X集建1997字第86**号）为A公司的借款提供抵押担保，但并未办理抵押物登记。借款到期之后，某农商行多次向借款人催讨未果，无奈诉至法院，请求判令：1、A公司偿还借款本金及逾期利息。2、某农商行有权处分B企业抵押的房地产并优先受偿。一审法院审理后，判令1、A公司偿还借款本金及逾期利息。2、某农商行有权处分抵押登记的房产房屋所有权证号：（X房第020**、021**号）并优先受偿，但无权处分土地使用权（X集建1994字第54**号、X集建1997字第86**号）。
福建高院查明，抵押的房产（X房第020**、021**号）与土地使用权（X集建1997字第86**号）的《集体单位建设用地申请书》编号一致，故可认定（X房第020**、021**号）两处房产系定着于X集建1997字第86**号土地上，且B企业为乡镇企业。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、一百八十三条之规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。故判决：1、维持一审法院第一项判决。2、变更一审法院民事判决的第二项为：某农商行有权处分所有权证号为X房字第021XX、第020XX房产及其占用范围内的建设用地使用权(X集建1997字第86**号)采取拍卖、变卖等方式依法变价，并优先受偿。
本案中，一审法院驳回原告诉请，认为原告对未抵押的建筑用地使用权不具有优先受偿权，而二审法院支持原告的诉请。笔者认同二审法院的判决结果，以下为笔者对本案适用法条的解读：
1、物权法第一百八十二条规定：“以建筑物为抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”这就是建筑物与土地使用权一并抵押的规定。这种做法的依据是土地和房屋的不可分性，无论抵押人与债权人是否有约定将建筑物与土地使用权一并抵押的，只要已提供了其中的房屋或者土地使用权一项抵押的，抵押权人都可以将房屋和土地使用权一并处理，用于清偿抵押债务。但房地产一并抵押要求，房产和地产的取得和存在都必须符合法律规定的抵押条件，否则，房地产一并抵押不能产生法律效力。
2、《物权法》第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”银行在接受乡镇、村企业提供的建设用地使用权和房产抵押时，存在着以下两个法律风险：
（1）乡镇、村企业在建设用地上没有厂房等建筑物。而将建设用地使用权单独设立抵押的，该抵押无效。
（2）如果将厂房占有范围内的建设用地使用权一并抵押，根据《物权法》第二百零一条规定，抵押权人在实现抵押权后，未经法定的程序，不得擅自改变土地所有权的性质和土地用途。
3、根据《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”强调新增建筑的一并处分的主要原因在于房地产两者的不可分离，并有利于抵押权的实现。但是新增的房产毕竟不是抵押物，所以抵押权人无权优先受偿。银行因对新增的房产无权优先受偿，发放抵押贷款若超出土地使用权的价值，结果很可能无法全部实现抵押债权。
银行在接受房产抵押时，虽仅凭抵押人持有的房产权证和房产信息就可以接受抵押，但是需要根据法律规定和充分了解抵押房地产的具体情况后才能真正定夺。法律规定了有不得接受抵押的房产、不宜接受抵押的房产、不得用于抵押的地产、农民私有房屋是否可以抵押以及抵押土地的使用期限、土地用途变更等等，都是银行在接受房地产抵押时应考虑的风险。
（2014）闽民终字第812号
起草人：张艺君
复核人：林建兴
