按：众所周知，小区的公摊面积属于所有业主共有。但实践中，许多开发商或物业管理者将小区的公摊面积进行出租营利，那么其是否有权将公摊位置进行出租，该租金收益应当归谁所有？作为承租人一方又是能否以开发商或物业管理者并非所有权人为由拒绝支付租金？
一、案情概要
2011年，某公司与郑某签订《商铺租赁合同》一份，约定某公司将其名下一间沿街商铺出租给郑某经营使用。合同签订当日，郑某向该公司支付了保证金7800元并预付租金1950元、物业管理费180元。2012年某公司将上述商铺交付郑某使用。后因郑某逾期支付租金，某公司向法院起诉解除《商铺租赁合同》，并要求郑某支付拖欠的租金及逾期付款违约金。郑某反诉称，诉争商铺的占地位置原规划为扶手电梯下的开放性空地而非作商铺之用，该商铺未按照建设工程规划许可证的规定建设，亦未经主管部门批准建设，未取得房屋所有权登记，因此诉争房屋为违法建筑，《商铺租赁合同》应属无效。庭审前，某公司变更诉讼请求，请求确认双方签订的《商铺租赁合同》无效，郑某应向某公司支付商铺的占有使用费。郑某抗辩称，该商铺位于公摊位置，已由某公司依法向业主收取了公摊费用，如再要求其支付占有使用费，则某公司属于重复收费，违反民事公平、诚信原则，因此郑某无需向某公司支付房屋占有使用费。
法院观点：
一审法院认为：某公司出租未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与郑某签订本案《商铺租赁合同》，因此该合同依法应认定为无效。但诉争商铺的占地位置原规划为步行街的公共部分，某公司作为建设单位，擅自将该公共部分改造为商铺进行出租，改变了其原有用途，使其被承租人郑某占用作经营场所，违反了法律的禁止性规定。因此某公司主张郑某向其支付使用诉争商铺期间的占有使用费，不受法律保护，法院不予支持。
某公司不服一审判决结果，向泉州市中级人民法院提起上诉。
二审法院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案上诉人某公司与被上诉人郑某签订的《商铺租赁合同》无效。但郑某是否应当支付诉争商铺的占有使用费，泉州市中级人民法院认为，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”因此，郑某应当向某公司支付诉争商铺的占有使用费。
二审判决后，郑某不服该判决，向福建省高级人民法院提起再审申请。
再审法院认为：二审法院基于郑某与某公司之间签订的一份无效合同作出判决，是在认定郑某占有使用了讼争商铺的事实基础上判其支付合理的占有使用费。如果合法建筑的承租户租赁的公摊部分中确实包含了本案讼争的非法建筑商铺部分，因合法建筑的业主支付了该部分的公摊费用但并没有得到该部分物权的效用，其合法权益受到侵害，请求赔偿权利应归属于其他合法建筑物的承租业主，但并不属于本案郑某享有，不必然导致郑某能免除支付非法建筑的占有使用费。综上，郑某申请再审的理由不能成立。
二、典型意义
1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。
根据《合同法》的规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，依照上述原则，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于承租人基于占有使用房屋所获得利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿。支付房屋使用费正是这种折价补偿的方式的体现。本案中，出租人就违反建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同，其虽然违反了法律的禁止性规定，但该行为所产生的后果仅仅只是导致租赁合同无效，并不能直接因此免除承租人继续支付房屋占有使用费的义务。
2、开发商或物业管理者是否有权将公摊面积进行出租营利，且承租人能否以开发商或物业管理者并非所有权人为由拒绝支付租金？
首先，我国物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，因此占用公摊面积所产生的收益也应当归全体业主所有；另外《物业管理条例》第五十四条也规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”由此可见，即便是小区的物业管理公司，也应当在经业主授权的情况下才可对小区公用部分进行使用收益。因此，如果产权属于全体业主，那么业主委员会可根据业主大会的授权，在物业管理委托合同中与物业管理公司达成协议，由管理公司按协议经营，经营收入纳入小区物业管理费帐目，补充物业管理费。因此，本案例中某公司作为该小区的开发商，其既非该小区的物业管理者，对该小区没有管理的权限；也非该公摊面积的所有权人，对该公摊部分没有使用收益的权利，那么其将该公摊面积进行出租的行为显然系无权处分的行为，其因此获得的租金收益显属不当得利，理应归业主所有。
其次，在无权处分情形下且该租赁合同既已被宣告无效，作为无权处分相对人的郑某是否可以主张某公司并非原权利人，无权主张该房屋占有使用费？显然不能。本案中的房屋租赁合同实际上也是一份无权处分合同，我国立法本意上的无权处分合同实际上是一种负担行为与处分行为的统一，其牵涉了债权合同与物权行为两种法律关系。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这意味着，无权处分影响的只是债权合同的履行，但与债权合同的效力无关。因此，在无权处分情形下，合同相对人之间解决争议的方式也是基于合同基础即双方之间债的法律关系进行的，与物权无关。无论本案的租赁合同是否有效，某公司无权处分行为只是侵犯了公摊面积的原权利人即小区业主的所有权，这是某公司与业主间的物权收益争议问题，而郑某作为房屋租赁合同的相对方理应受到租赁合同的约束，即便在租赁合同被宣告无效后，仍应当按照法律规定向出租人即某公司支付房屋占有使用费。
三、案例来源：（2016）闽民申2118号
四、相关链接
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1.《购房者能否以房屋质量问题为由，拒收房屋并主张逾期交房责任？》
