经梳理，现将《关于联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动工作的通知》中涉及房地产开发企业相关的16种行为分章节作逐条解读，共分三期，本期为针对专项通知第一章节的解读，后续将通过本号陆续推送第三、四章节的解读，敬请关注。
 

1．垄断房源，操纵房价、房租。

解读：该行为主要的规制对象为房地产经纪机构。

从目前看来，房地产开发企业垄断房源和操纵房价的可能性基本没有，因房地产开发基本是全程管制，只要申请预售了，那么房源基本都是公开的，价格也是确定，可操纵空间非常小。唯一例外情形，就是目前的认购商品房未进入网签系统，故房地产开发企业可能通过对外宣称房源均已被预定，故而不接受认购，或是附加认购条件的行为。

2．捂盘惜售或者变相囤积房源。

解读：捂盘惜售并非是一个法律意义上的词汇，法律法规层面没有这个词，也没有相关法律法规非常具体地就何为“捂盘惜售”进行解释。根据对目前行政实践的梳理，一般认为如下行为构成捂盘惜售。

（1）取得预售许可证后却不销售商品房，这是最典型的捂盘惜售。

（2）取得预售许可证后，大幅提高售价，导致没有人购买，从而拉长销售周期的行为。但该做法在商品房销售价格备案制度实施后，可操作的空间较小。

（3）取得预售许可证后，通过签订虚假的合同使公开交易难以成交变相截留房源的行为，该行为在手续可能成为一种常态。

（4）以自持名义转售为租的方式实现变相捂盘。

（5）在项目具备一次性申领预售许可证，不及时申领或是分批申领。

实践中对于如何认定“变相捂盘”多有争议，笔者在此提出一个问题供读者思考——如果房地产开发企业将具备预售的项目，申请变更为整体现售，是否会被认定为变相囤积房源？欢迎读者们在留言区提出自己的观点。

3．通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价。

解读：捏造、散布房地产虚假信息，制造抢房假象等恶意炒作现象此有频有发生，这些行为是被界定为扰乱房地产销售秩序的行为，主要目标在制止炒作，只要存在炒作基本会被认定为恶意。

该行为规制对象既包括房地产开发企业，也包括房地产经纪机构。该行为主要是对外宣传的行为，一般可归结于广告宣传范畴，故尤其是房地产开发企业在此后的广告发布（含软文发布）应注意宣传尺度。

4．通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。

解读：这种现象在房地产销售过程当中一般界定为更名。在实践当中，一般出现的有如下情形。

（1）房地产开发企业与原购房人解除已签订的商品房买卖合同，再与新购房人签订商品房买卖合同。

该种情形变更购房人一般较为隐蔽，且容易规避交易当中存在的税收问题。在实务当中也经常出具购房人违约而导致开发商解除商品房买卖合同并收回商品房另售的情形。

（2）房地产开发企业与原购房人和新购房人签订三方协议，在该协议当中约定由新购房人概括承接原购房人的商品房买卖合同中的权利和义务。

该种情形在外观操作层面因房地产的行政管制限制问题而很难操作，但在实践当中是很常见，但在具体实施过程当中是以前述方式体现。

（3）新购房人以其与原购房人存在委托合同关系（即借名购房）为由，要求直接享有该商品房的权益。

该种情形主要是出现在对购房资格作出限制的地区，还有就是新购房人基于特定原因（如有不良信用记录或是为失信被执行人）借名原购房人的名义购房，后面双方或是因信任关系破裂，或是因为其他特定原因才爆发出来。该情形在购房当中常见的作法为新购房人经常作为代付款人在购房的流程当中体现。

5．通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

解读：本条规制的目的在于防止金融秩序的风控措施失灵。一般而言，购房人通过支付首付款的过程，也是银行通过房地产开发企业支购房人的资格进行初步甄别的过程，若采取前付贷或首付分期，尤其是首付贷，其本质也是一个金融杠杆的手续，进而加大银行按揭放款的风控风险。

当然前述规制的前提均为房地产开发企业通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”方式使得购房人支付首付款项的前提下，并申请银行按揭贷款。若是在前付“首付贷”或“首付分期”结清之前，房地产开发企业不为购房人提供申请按揭贷款相关材料的，则该方式即为分期付款，应不属于本条界定的限制行为。