（三）转租权限“小心翼翼”

1、权利问题：若为转租，根据《合同法》、《城镇房屋租赁合同解释》相关规定，转租必须经原出租人同意。承租人对此应审慎考察，可以通过以下方式：a.查看原租赁合同中是否有明确的同意转租条款；b.取得业主同意转租的书面声明或者进行三方协议；c.无法获得书面同意的，口头同意应留存证据。

2、期限问题：转租期限超过原租赁合同租期的部分无效，承租人应审查原租赁合同的租赁期限，确保自己的租赁期限在原租赁期限内。

（四）工商登记“除旧布新”

实践中，最经常碰到的问题是，承租了房屋后，发现房屋原承租商户没有将该地址的原工商登记注销并且还不愿意配合注销。因此，承租房屋前，一定要确保原商户已经注销营业执照，否则将直接导致新的营业执照无法办理。若租赁房屋存在未注销的工商登记，则需要请求房东协助处理，但这一过程将非常麻烦，应尽量避免承租此类房屋。

三、租金条款具有合理性

在租金方面，隐藏着不少风险，如免租期的约定、租金的起算与交付、租金的迟延履行等。

（一）免租期

免租期的约定符合商业习惯，但是实践中因为约定不明确导致纠纷的情况屡见不鲜。在与出租人约定免租期时，应当注意一下几点：1、明确免租期的起止点；2、实践中免租期一般是算在租赁期限内，但为了减少日后争议，建议合同中对此再次明确；3、应明确免租期对租赁支付期限的影响，是直接导致租金支付期限的顺延或是在租金中予以直接优惠或免除；4、明确免除的具体费用，除了免除租金之外是否还免除物业管理费、能源费等其他费用；5、明确提前开业或提前终止合同时免租期的处理及双方责任的确定。

（二）租赁期限及租金

承租人应当与出租人明确约定租赁期限，需注意，租赁期限超过6个月，需要签订书面合同；最长租赁期限为20年，超过部分无效。关于租金，应当明确租金的交付方式、周期、具体时间点以及是否存在宽限期，同时应当尽量避免与出租人约定“出租人可以采取停水停电等措施”，以免造成实际经营中的重大损失。

（三）租金支付条件具有弹性

一方面，承租人应与出租人约定较长的逾期支付租金的宽限期，避免过短，例如仅约定3天宽限期；另一方面，为避免遭遇“销户风险”，应约定多种支付方式，若出租人以“销户”阻碍承租人支付租金，仍可通过支付宝、微信、现金等约定的其他方式支付，不至于违约。实在不行，承租人还可以向公证处提存。

四、装修问题具有公平性

装修是否征得出租人同意？装修是否合法？装修的折旧与补偿如何约定？

（一）事前概括性同意

为了投入实际经营使用，必须对房屋进行装修，这一行为必须事先得到出租人的书面同意，该同意建议约定为概括性同意。

（二）装修须合法

装修不得损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全；装修依法需要消防报批的（装修面积超过300平米），应依法申报，并在开业前通过消防安全检查。（关于消防我们将放在下一期食品安全篇作更多说明）

（三）折旧补偿问题

合同终止后面临的装修折旧与补偿应当事先约定清楚。若双方无约定，对于承租人的装修，依照法律相关规定。此外，承租人需要保留装修的费用凭证，以免日后举证困难。

五、提前退租条款

餐饮作为一种商业行为，存在一定风险，开业后或盈利或亏损，若企业亏损严重，甚至难以为继，是该苦苦支撑还是择机退出？

（一）提前预见和约定

承租人应当提前预见到该风险，并在合同中预先约定提前退租条款。具体而言，应当注意以下几点：1、明确约定提前退租的特殊条件，该条件应当是可以量化的；2、明确约定押金/保证金的性质，以及提前退租时押金/保证金、房租如何扣除；3、约定提前退租时对装修的补偿条款；4、在提前告知义务中明确时间和方式。

（二）退出条件具有商务性

对于商业综合体中的商户，退租条件更具商务性，应综合考虑商业综合体的整体业态，例如人流量、同类商户等，避免因商业综合体自身整体业态的消亡，而无法及时退出造成更多损失。

总结：

作为餐饮企业，应从一开始就加强对物业部分的风险管控，谨慎考察租赁主体、租赁物，对核心条款中隐藏的风险细心洞察和设置，审慎签约，为日后的可持续经营建立可靠的物业保障。

注：感谢实习生徐伟鹏对本文的贡献。