出于各种原因，父母的房子会考虑过户给子女；而房产过户中，除非满足减免规定，否则需要缴纳各种税费，如个人所得税、增值税、印花税等；倘若拟过户房产价值较高，相关税费将重大影响各方的决定。

那么，在房价高昂的厦门，父母究竟以什么方式将房产过户给子女更划算呢？赠与or买卖？要回答这个问题，我们需要对两种方式下的税费进行研究。
 
一、赠与方式下的税费分析

1.无需缴纳所得税、增值税、附加税费

（1）根据《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）的规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税。

与此同时，财税[2009]78号文第5条规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

即，当受赠人对外转让受赠房产的，受赠人需就差额部分依法缴纳20%的个人所得税。

（2）根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税(2016)36号）的规定，赠与方式下免征增值税。

由于城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征收，因此赠与方式下无需缴纳该等税费。

（3）《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》（国家税务总局公告2015年第75号）的规定，父母将房产赠与子女的，需向税务机关要提交如下资料：①《个人无偿赠与不动产登记表》；②双方当事人的身份证明原件及复印件；③房屋所有权证原件及复印件；④户口簿或者出生证明或能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。
 
2.无需缴纳土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号，部分失效或废止）的规定，财法字〔1995〕6号中的“赠与”是指房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。
 
3.需缴纳0.5‰印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第5条的规定，房产继承、赠与的，应按产权转移书据缴纳印花税，税率为0.5‰。

实务中，父母将房产赠与给子女时，主管税务机关可能参照房屋买卖的市场价格核定并征收印花税。若拟赠与房产的市值为400万元，则双方各缴纳印花税2000元。
 
4.契税税率为3%

根据《契税暂行条例》、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号，部分失效/废止）的规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
在厦门，契税税率为3%。实务中，赠与方式下，主管税务机关可能参照房屋买卖的市场价格核定并征收契税。若拟赠与房产的市值为400万元，则受赠方需缴纳契税12万元。
 
5.无需公证；若公证的，费用为70元/平

根据国家税务总局公告2015年第75号文的规定，只有继承或接受遗赠时才需要提交公证文件，即赠与方式下无需公证。目前厦门公证单位就房产赠与的收费标准为70元/M²。
 
综上，房产赠与方式下的总税负相对固定，为拟赠与房产市值的3.1%。
 
二、买卖方式下的税费

1.满足条件的免增值税

根据财税(2016)36号文附件3的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。
 
2.满足条件的免个人所得税

（1）根据《厦门市地方税务局关于房地产市场若干税收政策的通知》（厦地税发〔2002〕129号，部分失效/废止）的规定，个人出售房产，有增值但不符合免税条件的，接收入全额征收1.5％的个人所得税。

（2）根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）的规定，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

即出售房产有增值的且不满足免税条件的，个人所得税或按收入全额的1.5％征收或按转让所得的20%征收。

（3）根据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》的规定，若个人转让自用达五年以上、且是唯一的家庭生活用房的，免征个人所得税。
 
3.无需缴纳土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
 
4.无需缴纳印花税

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
 
5.契税税率为1%、1.5%、2%、3%四档

根据《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税(2016)23号）的规定，个人购买家庭唯一住房且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。除此以外，在厦门，契税税率为3%。
 
三、两种方式下的税费对比

鉴于上文主要基于文字性表述进行分析，为了方便大家阅读，我们表格方式直观列示两者的差异，具体如下：

序号	税种	赠与方式下	买卖方式下
		税率	税率	注意事项
1	增值税	免征	满两年且在144平[1]（含）以下的，免征	1.满2年，但超过144平（不含）的，按差额部分5%征收； 2.不满2年的，按照5%的征收率全额缴纳。
2	附加税费	免征	随同增值税一并征免	-
3	个人所得税	免征	1.50%	1.能核实原值的，按转让所得的20%征收； 2.满五且唯一的，免个税。
4	土增税	免征	免征	免征
5	印花税	双方各0.5‰	免征
6	契税	3%	1.90平以下的首套房、二套改善房，税率为1%；2.90平以上的首套房，税率为1.5%；3.90平以上二套改善房税率为2%	不满足优惠条件的，税率为3%

通过上表我们可以总结如下：

当拟过户房产原值无法核定，主管税务局按1.5%征收个人所得税且不考虑受赠人日后转让房产可能产生的税负的[2]：

1.同时满足下述条件，买卖比赠与划算：

①子女名下无房产或已有一套房产；
②父母持有房产满两年且房产面积小于90平（含）的。

2.同时满足下述条件时买卖与赠与的税费成本相当，当事人可结合实际需要办理房产变更：

①子女名下无房产；
②父母持有房产满两年且房产面积大于90平（不含）但小于144平（含）的。

3.不满足前述情况的，选择赠与方式将房产过户给子女的税费成本更低。