商品房买卖合同履行过程中，时常出现开发商与买受人对房屋保修期限的理解不同而产生纠纷。买受人认为开发商有义务确保渗漏等问题一次性修复到位，否则应重新起算质量保修期；而开发商则以法律无明确规定为由拒绝重新起算。因缺乏相应的法律规定，商品房完成修复后修复部位的保修期应否重新计算成为实务中的疑难问题。

问题的提出

关于商品房的保修期限，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》《建设工程质量管理条例》中均仅规定了商品房（建设工程）的保修范围、最低保修期限及相应的起算时间。但前述法规并未涉及若房屋在保修期限内发生质量瑕疵，对于被修复部位的保修期买受人是否可以主张重新计算。

而在商品房买卖合同履行过程中，开发商与买受人因对房屋保修期的理解不同而产生纠纷具有普遍性。再加上，双方签订的《商品房买卖合同》中有关房屋保修期的合同条款，一般仅是直接照搬前述法规的有关条文，除此之外并无其他约定，由此导致实践中对于有关商品房保修期重新计算问题面临着缺乏法律和合同依据的困境。

二、房屋修复后应否重新计算保修期的合理性分析

对于该问题，笔者认为在缺乏合同依据和法律依据的情形下，要求重新计算房屋保修期不具有正当性。

1.房屋保修期的性质不允许重新计算

在房屋保修期内，开发商对保修范围内出现的房屋质量问题所承担的维修义务，其实是一种特定物的瑕疵担保责任。该特定化通常体现在三个方面：一是限于法定或约定的保修范围之内的质量瑕疵；二是买受人能够提出质量异议的期间是特定的，仅限于法定或约定的期间；三是救济方法特定，对于房屋质量瑕疵的救济方法，开发商首先应承担修复责任，且只有在符合约定和法定的情况下，瑕疵担保责任的其他救济方法才可适用。

从法律性质上看，房屋的保修期既不属于诉讼时效期间，也不属于除斥期间 ，因为后两者均为法定期间，与之相反房屋保修期可以允许开发商和买受人作出约定，因此实际上房屋保修期属于或有期间。所谓的或有期间是指决定当事人能否取得或能否行使相应请求权的期间，当事人在或有期间内未依照法律的规定或双方当事人的约定提出主张，或有期间届满，则不能取得或不能行使相应的请求权。我国现行民事立法中比较典型的或有期间，一为买受人质量异议期间，二为保证责任期间。而房屋的保修期实际上为特定化的质量异议期，异议期内开发商对所出售房屋承担瑕疵担保责任，一旦期间经过，则相当于买受人可以请求出卖人承担维修义务的权利从未存在过。我们知道依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第二款规定，质量异议期为不变期间，并不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定，也就是说作为不变期间的买受人质量异议期一旦开始起算，便不因任何事由而中止、中断或者延长。由此可知商品房保修期作为特定化的买受人质量异议期，并不因为买受人在保修期限内要求开发商承担维修责任而出现期间中断，也就不存在从房屋修复完成之日起重新计算房屋保修期的问题。

2.基于各方利益平衡考量，房屋保修期不应重新计算

对于房屋修复完成后被修复部位的保修期应否重新计算问题，有观点认为，保修期限内开发商对于房屋质量问题不仅应免费维修，而且应维修好，否则开发商可能假意缝缝补补以混过保修期从而免除自身责任。且当下房地产市场为卖方市场，对于开发商提供的格式合同，买受人几乎无对之进行修改的可能性，该合同中通常对于买受人的权利进行严重限缩，其能主张的损害赔偿数额是有限的。

对此笔者认为，实践中确实可能存在开发商“未一次性修复到位”的不诚信行为，但买受人可以通过主张在房屋修复完成后由第三方对被修复部位进行质量鉴定，以检验维修成果是否合格；至于买受人认为违约金不足以弥补损失的，则可以向人民法院请求增加违约金以填补实际遭受的损失。因此，主张重新计算房屋保修期限者们所担心的问题，既然可以通过第三方鉴定、请求增加违约金得以解决，那么即便认定房屋修复完成后保修期不重新计算，买受人的利益也可以得到保护。

保修期限的重新计算固然可以使买受人的利益得到一定程度的保护，但也会使开发商陷入永无止境的保修期限内。既要求开发商承担延保责任，又要求开发商承担赔偿损失责任，过于严苛，届时开发商势必会将相关成本转嫁到买受人身上。因此基于各方利益平衡考量，为避免过于加重一方负担，房屋保修期不应重新计算。

3.基于物的不可分性，认定房屋修复部位的保修期重新计算缺乏可行性

在实务操作层面，将出现质量问题的局部区域与其余部分严格区分并固定下来存在一定难度。理论上说，房屋修复完成后被修复的部位可以成为一个“新的”部位，保修期予以重新计算存在操作上的可能性，但实际上并非所有的部件、设备都是非此即彼的、严格区分开来的。基于物的不可分性，并非所有房屋部位都可以相互独立。试想，若被修复部位为天花板上某处漏水的墙壁，我们应如何将被修复部位固定下来？显然只能通过实地测量、精准定位并在法院的判决书上列明被修复部位的具体方位、面积、深度，但这又过于繁琐。因此，针对被修复部位要求重新计算保修期确实存在着操作层面的障碍，认定房屋修复完成后保修期不再重新计算更具有可行性。

综上，笔者认为从房屋保修期的性质、平衡买受人与开发商的利益以及物的不可分性出发，认定房屋修复完成后保修期不再重新计算更为妥当。

三、关于重新计算保修期的实务分析

支持保修期重新计算的案例：（2016）辽0113民初5880号民事判决、(2010)徐民三(民)初字第925号民事判决。
不支持保修期重新计算的案例：（2011)沪一中民二(民)终字第609号民事判决、(2015)杭江民初字第2431号民事判决、(2016)浙02民二终105号民事判决、(2016)闽0104民初4047号民事判决、（2017)辽01民终9133号民事判决、（2018)京0111民初4274号民事判决。

从笔者检索的上述8个有效案例来看，不支持重新计算房屋保修期限的案例约占检索结果的3/4，支持重新计算房屋保修期限的案例仅占1/4，且在支持重新计算保修期的案例中，二审法院又均予以改判。从检索案例的法官说理情况来看，不支持重新计算房屋保修期限的法院基本都会进行详尽的论述，甚至不少法官还会引用学说观点来加以论证自己的观点，而在支持重新计算房屋保修期限的案例中法官说理部分一般较为简单，有的案例中甚至未经论述就直接作出裁判。这反映出当前司法审判实践法官们更倾向于不支持重新计算房屋保修期限，且从法官们引用学说观点的次数、频率，也可以看出不支持重新计算保修期限的学说观点更加成熟，以至于被频繁引用。

四、结语

在商品房买卖合同履行过程中，开发商与买受人因对房屋保修期的理解不同而产生纠纷具有普遍性，但目前我国的法律、司法解释并未对房屋修复完成后保修期应否重新计算作出相关规定，由此也导致实践中针对房屋保修期重新计算问题，常面临着缺乏法律依据的困境。

本文笔者主要从房屋保修期的性质、物的不可分性以及各方利益平衡的角度出发，认为房屋修复完成后保修期不再重新计算更为妥当。经笔者进一步检索发现，在实务中法官们通常认为，在缺乏合同和法律依据的情况下，针对房屋出现质量瑕疵的问题，买受人除要求开发商承担保修义务外，还可以通过主张损害赔偿等救济方式，来弥补其因房屋质量瑕疵所遭受的财产损失，买受人的利益借此已得到足够保护，从而不予支持重新计算保修期的诉求