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2020-06-29 10:56:00
案情简介
执行异议阶段
漳州某银行在向漳州市中级人民法院申请强制执行被执行人游某名下位于厦门某小区的房产及车位（以下简称案涉房产及车位）时，案外人黄某提出书面异议，称其于2015年9月5日已与游某签订《房产转让合同》，并于2015年10月20日与开发商完成了交房手续，而案涉房产及车位的查封时间为2015年10月26日，其所主张的交房时间早于查封时间。
为了支持其主张，黄某提交了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》（以下简称“两书”），其中《实际交付业主使用交接单》上显示案涉房产及车位的交房时间为2015年10月20日，接收人为黄某。黄某根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条的规定，请求法院裁定解除案涉房产及车位的查封。据此，漳州市中级人民法院支持了黄某的异议请求。
一审阶段
漳州市某银行委托本律师团队就该异议裁定向漳州市中级人民法院提起执行异议之诉。在一审中，本律师团队向法院申请调取在厦门市建设局备案的两书，其中《实际交付业主使用交接单》上显示案涉房产及车位的实际交房时间为2016年7月4日，与黄某主张的时间大相径庭，证明了交房时间晚于查封时间的事实，法院也开始认为黄某是否有伪造虚假证据的嫌疑。据此，法院判决准许执行案涉房产及车位。
二审阶段
一审过后，黄某不服一审判决，继续向福建省高级人民法院提起上诉。二审中，黄某依然坚持应当以其手上持有的两书上载明的交房时间为准，称开发商在两书上写的时间与他无关，他的实际交房时间就在查封之前。虽然一审取得胜利，但二审中我们仍旧积极应对，又找到多条有利证据：
1.小区消防验收时间晚于黄某所主张的交房时间
我们通过对案涉房产及车位所在小区作为关键词进行大量案例检索，发现该小区整体消防验收通过时间为2015年11月19日。根据《建筑法》及《消防法》的规定，商品房交付的法定条件是项目应通过竣工验收合格及消防验收合格。[1]因此，黄某无法也不可能在消防验收未通过的情况下对案涉房产及车位进行接收，其所称交房时间为2015年10月20日明显系虚假。通过细心观察，我们还发现黄某提交的两书中载明的整体消防验收通过时间为2015年10月19日，而其中的10月的后一个“0”存在明显的涂改痕迹，显然是通过在“1”后面补上半圆而改为“0”，伪造的痕迹昭然若揭。
2.小区交房时间晚于黄某所主张的交房时间
在大量与该小区相关的另案裁判文书上，均载明开发商通知业主的交房时间为2015年12月1日，远远晚于黄某所主张的2015年10月20日，黄某无法也不可能在开发商通知交房的时间之前就对案涉房产及车位完成接收。
两相比较之下，对于交房时间的主张孰真孰假，一目了然。据此，法院作出终审判决支持了我们的主张，本案也取得最终的、完全的胜利。
经验总结
心有猛虎，细嗅蔷薇
1.基于经验作出大胆判断
主办该案的林浩夫律师注意到其上载明的房屋接收人为黄某，但与开发商签订《商品房买卖合同》的是游某。林律师根据其执业至今积累的大量办案经验，认定该证据存在异常之处——一般情况下，开发商仅会交房给《商品房买卖合同》中列明的“一手买受人”而非黄某这样的“二手受让人”。故，林律师在当时即怀疑黄某所持的两书可能是虚假的。
2.深入现场进行小心求证
由于案涉房产及车位位于厦门黄金地段，又是新开发的高质量楼盘，故吸引了大量消费者购买该小区的房屋。但前两年该小区由于逾期交房，开发商为快速解决逾期交房纠纷为业主提供了整体解决方案，即每户业主可以前往接待中心登记并领取逾期交房违约金。趁此机会，林律师携陈雪芬律师来到该小区，在实地查看了案涉房产及车位后，来到接待中心，了解案涉房产及车位的权利归属情况。
有趣的是，接待中心工作人员承认，根据其内部资料，案涉房产及车位名下登记的所有人仍为游某，获得这一线索的林律师和陈律师更进一步怀疑黄某手上所持的两书可能是虚假的。
3. 作好研究了解两书制度
在实地走访后，虽然获得了案涉房产及车位可能仍归属于游某这一重大线索，但对于黄某所提交的两书及背后相关的法律制度，仍需作进一步的研究。
商品房买卖过程中，“五证两书”是审查开发商是否具备合格资质及房屋是否符合销售条件的重要依据。 其中“两书”具体指的是：
| “两书”名称 | 定义 |
| 住宅质量保证书 | 房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。 |
| 住宅使用说明书 | 对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。 |
本案中涉及到“两书”使用的问题，目前关于厦门市规范“两书”的主要法律依据一是《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，二是《厦门市建设工程质量监督管理规定》。通过研读这两份文件后，我们发现开发商在出售商品房时必须向用户交付“两书”， [2]而厦门市同时规定了，开发商在建设工程竣工验收合格后，应将“两书”向建设行政主管部门或其他有关部门备案。[3]这也就意味着同时存在两份“两书”，一份在黄某手中，另一份在厦门市建设局备案。
最终，为了验证黄某手中“两书”的真实性，我们向法院申请调取在厦门市建设局备案的案涉房产及车位的“两书”。
4.阴差阳错但亦在意料之中
基于对“两书”中房屋接收人的怀疑，代理律师代表当事人向法院申请调取在厦门市建设局备案的“两书”后，法官将该份“两书”复印件交至二位律师手上的时候，代理人发现其上的交房时间是2016年7月4日。代理人立即当庭向法院指出交房时间不一致的问题。
本案事实表明，代理人虽然对“两书”的质疑点有所偏差，但是验证证据真实性的初衷才是这次诉讼胜利的关键。在经验判断以及深入现场调查后，我们提出了对证据真实性的合理怀疑，再通过研究相关制度后，向法院提出调查取证的申请，最终取得胜诉。这一办案手法是身为一名诉讼律师所应必备的技能。
触类旁通、举一反三
得知黄某不服一审判决，向福建省高级人民法院提起上诉后，虽然在一审中取得了关键性的证据，但是针对其提出的上诉理由，代理人仍旧认为不能掉以轻心。本案的争议焦点在于案涉房车及车位的交房时间是否早于被查封时间。即交房时间究竟是2015年10月20日，还是2016年7月4日。对此，黄某上诉称，两份“两书”上的交房时间不一致是开发商的失误造成的，应当以其持有的“两书”上的交房时间为准，即2015年10月20日。而我方的论证重点也应当在于如何论证交房时间应为2016年7月4日。
1.研究商品房交易相关规则
商品房买卖有其特有的一套交易规则，在本案中，我们需要深入研究关于交房相关的交易规则。商品房何时才能交房呢？在一审中，我们曾经了解到案涉房产及车位所在的小区由于逾期交房和逾期办证的问题，开发商曾与业主间爆发了冲突。而开发商逾期交房或逾期办证通常是由于小区在建设过程中尚未符合交房或办证条件所导致。为了了解究竟是何种原因导致该小区逾期交房及逾期办证。我们以该小区名字作为关键字进行了案例检索，果不其然，该小区关于逾期问题的涉诉案件多达1361件。
在这些涉诉案件中，该小区开发商的一段陈述令我们喜出望外，其称“讼争房产已经于2015年10月10日竣工验收合格，于2015年11月19日消防验收合格，因此2015年12月1日通知交房时已经符合交房。”我们之前通过对商品房交易规则的研究已经知道，根据《建筑法》及《消防法》的规定，商品房交付的法定条件是项目应通过竣工验收合格和消防验收合格。该小区的消防验收时间晚于黄某所主张的交房时间，黄某无法也不可能在消防验收通过之前就与开发商完成交房。其次，所有相关案例均指明开发商通知小区业主的交房时间为2015年12月1日，也晚于黄某所主张的交房时间，黄某的主张简直是无稽之谈。
2. 重新审查证据
在相关案例中获得重要证据后，我们重新查看了黄某提交的“两书”、以及在厦门市建设局备案的“两书”，发现黄某提交的“两书”所载明消防验收通过时间为2015年10月19日，这与相关案例中显示的时间不一致，但细心观察，不难发现，10月中的后一个0存在明显的涂改证据，不论是黄某篡改了时间，还是开发商篡改了时间，黄某所持的“两书”存在伪造证据的情况已经昭然若揭！
结语
美国联邦最高法院大法官、著名法学家霍姆斯曾说过“法律的生命在于经验”，一语道出了经验对法律从业者的重要性。一个律师需要经过实践的千锤百炼，并从中总结出经验，才能成为一名好律师。我们在办理该案时，也在不断地进行经验总结，最重要的几点如下：
1.熟悉裁判规则
例如此案涉及到《执行异议复议规定》第28条关于“案外人对不动产是否享有足已排除强制执行的民事权益”的裁判规则，规定了，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在满足4个条件时其权利能够排除对该不动产的强制执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本团队在民事执行领域已有超过17年的办案经历，对不动产执行的相关裁判规则都有较为深入的研究。因此，在本案中，我们能够迅速判断出本案的争议焦点在于“交房时间是否在于法院查封之前”。之后所有的调查和论证工作均基于此，避免了浪费时间和精力在其他要件之上。
2.重视证据对诉讼的意义
在民事诉讼和行政诉讼中，双方当事人权利义务关系发生争议时，证据是解决发生争议的案件事实的基础。这也就是俗话所说“打官司就是打证据”。本案中最为关键的证据即黄某所提交的“两书”。我们在经过调查后，对该“两书”提出了真实性的质疑，这在整个诉讼阶段起到了至关重要的作用，扭转了局面，化被动为主动。之后进行的申请调查取证、案例检索等都基于对证据审查的理性分析和判断。
这就是我们在漳州某银行与黄某不动产执行异议之诉一案的整个办案过程，我们欢迎各位法律同仁与我们交流与探讨，共同总结成功经验，共同进步，一起推动民事执行领域的发展！
注释：
[1] 参见《中华人民共和国建筑法》第61条及《中华人民共和国消防法》第13条。
[2] 参见《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第3条。
[3] 参见《厦门市建设工程质量监督管理规定》第18条。