一、案情概要
2017年9月12日，庄某与某公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）,约定庄某向某公司购买房产一套，合同约定公司应于2019年12月30日向庄某交付房产。2017年10月12日该购房合同在当地住房和城乡建设局房产登记交易中心办理了备案登记。但在集中交房时庄某发现某公司修造的小区大门挡住了其所购房屋卫生间窗户，影响房屋卫生间的采光和通风，因此拒绝签署交房相关文件。2020年4月2日，庄某以相邻采光、日照纠纷为由提起诉讼，要求某公司对案涉房产排除妨碍，拆除妨碍案涉房产的小区大门，以确保庄某的厕所、房间的窗户视线、采光、通风正常并赔偿庄某经济损失。
一审法院认为本案并非相邻关系纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，故驳回庄某诉讼请求。庄某不服，向泉州中院提起上诉，泉州中院认为：双方未办理交房手续且根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”以及《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”规定，案涉大门属于小区业主共有部分，故庄某主张与某公司存在相邻关系并要求排除妨碍等，于法无据，不予支持。因此驳回庄某上诉请求。
二、典型意义
一、属于小区业主共有部分，购房人无法以开发商作为被告起诉其承担侵权责任。
本案中，虽说开发商开发建设的小区大门造成庄某的房屋采光、通风受到影响，但相邻关系纠纷的当事人应当为不动产的相邻权利人，即相邻不动产的所有权人或使用人。小区大门应属于建筑区划内的其他共同场所、公用设施，在小区交付业主使用后，系属于小区业主共有，被告某公司作为小区建筑物的建设主体在小区大门集中交付给业主使用后，其已经不是小区大门的所有人或使用人。因此开发商并非相邻关系侵权人，亦不具备相邻关系诉讼主体资格。
二、不动产物权的期待权人享有相邻权相关权益。
本案中，庄某作为案涉房屋的买受人应当享有的是一种不动产物权的期待权，如果庄某履行完相应的房屋交付、不动产登记等手续后，便可化此期待权为既得权。虽然我国现有法律对物权期待权没有明确的规定，但是根据2015年颁布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，登记在被执行人名下的不动产，能证明买受人已签订合法有效的书面买卖合同的，是可以有效排除执行的，这是司法解释对不动产物权期待权享有排除执行的效力的确认。据此，不动产物权的期待权人对不动产所享有的权利可以对抗善意第三人是有其法源的，同时从法理角度而言，不动产物权在预售登记备案的过程中遭受相邻关系的侵害，直接受害人也是该不动产物权的期待权人，所以应当说无论从法源还是法理角度分析，不动产物权的期待权人都相应地享有相邻权，并得以要求侵权人排除妨碍。因此，本案中庄某虽然未办理房屋交接手续，但作为已支付房屋首付款并尚在正常支付房贷的房屋买受人，其对案涉房屋享有不动产物权期待权，并因此享有相邻权。、
三、相邻关系侵权认定应满足被影响的建筑物建在前，影响的建筑物建在后。
本案中，案涉小区作为建筑物总体，其建筑物内的住宅、经营性用房等业主享有建筑物区分所有权的专有部分及专有部分外的共有部分是同时报批建设、施工、竣工、交付业主使用的，庄某对其购买的作为专有部分的案涉房屋与作为共有部分的大门是同时验收后继受取得的，可以说案涉小区大门与案涉房屋并不具备相邻关系，也不存在相邻关系中的建设先后之分。
三、法条速递
相关法条
《中华人民共和国物权法》（已废止）
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>（2009）》
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释>（2020修正）》
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
