所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，是指对建筑物中不可分割的公共部分由全体区分所有权人共用并共同管理。

传统物权法原则上一个物上只能存在一个所有权，但随着高层建筑的大量出现，一物多权开始出现。2007年《物权法》设立专章对建筑物区分所有权制度予以了初步规定，首次在法律层面上完成了对建筑物区分所有权制度的基本原则和部分内容的制度设计。《民法典》对《物权法》确立的建筑物区分所有权制度予以沿袭并作了进一步的完善。

那建筑物区分所有权包括哪些基本内容呢？建筑物区分所有权包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所衍生的管理权。

共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。共有部分一般包括以下范围：

（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙、地下室等；

（2）建筑物的共用部分及其附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水箱、自来水管道等，以及仅为部分业主所共有的部分，如各层楼之间的楼板、间壁墙等。

（3）建筑物所占有的地基的使用权；

（4）建筑区划内的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门等地上或地下共有物，以及水电、照明、消防、安保等公用配套设施，还有小区的物业管理用房。

在最高人民法院公报案例——重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷一案【(2017)最高法民申2817号】裁判摘要指出：“不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。对于地面车位的归属，有一些案例可以参考，但一直未有明确的法律规定。

《民法典》第二百七十五条终于明确：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这里的建筑区划内车位需要满足两个条件：一个是建造之初经规划批准，二是可以办理产权登记。对于其他占用业主共有的道路或其他场地的这类地面车位，《民法典》明确，其属于业主共有。

建筑物区分所有权还包括管理权。该管理权的内容主要有：业主有权设立业主大会并选举业主委员会、业主有权决定区分建筑物相关事项如制定和修改业主大会议事规则、业主享有知情权等。

长期以来业主与物业纠纷的频频发生，物业服务公司不作为、侵占业主公共利益等问题日益凸显，维修资金启动困难，围绕上述这些问题，《民法典》物权编重点对建筑物区分所有权制度从以下几个方面进行了完善。

《民法典》吸收了司法解释的经验，将原《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的内容收入到《民法典》中，增加“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决定的事项。

完善了业主共同决定事项的表决比例，改变后的表决比例如下：

对于小区使用建筑物及其附属设施的维修资金，相较于《物权法》，《民法典》第二百八十一条第二款还新增了在紧急情况下可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的特别程序，从程序性上来保障启动公共维修资金的效率。此外，《民法典》还更新了维修资金使用的场景，将“电梯、水箱等共有部分的维修”修改为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”。

《民法典》物权编新增居住权后，居住权一直广受关注。那到底什么是居住权？居住权如何设立？以及居住权将如何影响我们的生活？

居住权起源于古罗马，是指对他人所有的房屋享有占有和使用的权利，最早出现在罗马的继承制度中。

在《民法典》之前，我国也曾出现关于居住权的规定。例如，在1993年，最高人民法院颁布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中，曾提出过类似居住权的概念。即“另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年”；2001年，由最高人民法院颁布的《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》中第27条明确提出了居住权，即“一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者是房屋的所有权”。其实此前《物权法（草案）》中也曾规定过居住权，但是由于当时的一些争议，最终被删除。

《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权是一种新设的用益物权，具有鲜明的独特性。

第一，居住权属于用益物权，但又不同于一般的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，它不具有收益权，换言之，居住权人占有、使用的房屋的收益权仍归所有权人享有。居住权作为物权的一种，具有物权的一般特征，即排他性。

第二，除当事人另有约定以外，居住权是无偿设立的，即居住权人无须向房屋所有人支付对价。居住权的无偿性使得其无法被转让或者继承。

第三，居住权具有长期性和稳定性，根据《民法典》第三百七十条的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

与其他物权相比较：

（1）居住权与房屋所有权相比，居住权是对他人房屋享有占有、使用的权利，而不享有处分、收益的权利，所有权则包含完整的占有、使用、处分、收益权。

（2）居住权与房屋租赁权相比，居住权是物权，房屋租赁权是债权请求权。居住权突出表现在支配性和排他性方面，一经设立就具有相当期限内的稳定性，权利人可以用物权方式实现其长期稳定居住的权利，其居住权利不会因为房屋的产权人不同而发生变化。详细区别：

对居住权的限制：

（1）居住权不得转让、继承，限制出租。《民法典》第三百六十九条限制居住权，使其不得转让、继承。设立居住权的住宅在出租上受到禁止，除非当事人间的内部约定。居住权的这项规定颇具实践特点，既能保障居住权人的居住刚需，又维护了当事人达成合意情况下出租收益的权利。

（2）设立居住权的房屋可以抵押。《民法典》关于居住权的规定中，并不禁止设立居住权的房屋进行抵押，也就是房屋所有权人的房屋即使已经设立居住权仍然可以把房子抵押出去进行融资，但设立居住权后可能的房屋价值贬损会导致以及抵押可融资金额的降低。

（3）设立抵押的房屋可否设立居住权？由上一个问题引发的另一个有值得思考的问题是，已存在抵押权的房屋能否设立居住权？目前《民法典》对此并无明确规定。但根据《民法典》第四百零八条规定“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。”从这一抵押权保护的规定，可以推断如果未经抵押权人同意将已抵押登记的房屋再设立居住权，可能会极大减损抵押物的价值。但如果考虑权利优先性，抵押权属于设立在先的权利，而居住权登记在后，应当认为居住权不能对抗抵押权，居住权应当依法承受权利负担，因此从这一角度考虑居住权的在后登记是否真的会对房屋价值造成减损值得反复推敲。

实践中不乏关于已抵押登记的房屋再设立居住权是否需要通知抵押权人乃至经由抵押权人同意的争论，并有不少地方出台了居住权登记规定要求这类情况下办理居住权登记需要提交抵押权人同意的书面材料。笔者注意到，《民法典》第四百零六条废除了原《物权法》第一百九十一条关于抵押物转让需要抵押权人同意的规定，“举重以明轻”，转让所有权尚且不需要抵押权人同意，设立居住权更不需要抵押权人同意。

《民法典》第三百六十七规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”。根据《民法典》第三百六十八条的规定，居住权自登记时设立。据此，通过合同方式设立居住权的，应当采取书面形式，且以登记为设立要件。关于具体登记需要什么材料，各地不动产登记中心有所差别，但基本都包括：

（1）居住权设立人和居住权人的居民身份证；

（2）证明有居住权的材料（如设立居住权的合同）；

（3）不动产权属证书。

以遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。以遗嘱继承获得居住权的，应以遗嘱有效为前提。以遗赠方式设立居住权的，如果受遗赠人未及时作出接受遗赠的意思表示，或未完成遗赠扶养协议中约定义务的，可能会丧失权利。

《民法典》第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”因此，通过遗嘱继承设立的居住权并不以登记为设立要件，而是自继承开始时，继承人取得居住权。但为避免争议，仍建议及时办理登记。

最高人民法院发布的第一批贯彻实施民法典典型案例中，董某峰通过遗嘱为其丈夫邱某光设立居住权，后经由法院予以确认。后邱某光申请强制执行，法院遂依照民法典第三百六十八条等关于居住权的规定，裁定将董某军所有的案涉房屋的居住权登记在邱某光名下。

《民法典》并未明确规定该种方式，但生效法律文书也可以是居住权设立的一种方式。并且实践中也确实存在通过生效裁判获得居住权登记的情况。

上海二中院就曾办理了一例经法院生效文书设立的居住权案例：兄弟高甲与高乙因房屋所有权发生纠纷，二审承办法官为从根本上化解双方矛盾，向当事人释法析理，引入《民法典》中关于居住权的规定，并向行政部门核实居住权登记制度的落实情况，为当事人促成了设置附期限居住权的调解方案，出具了调解书，并陪同双方当事人凭借该生效法律文书完成了居住权的登记。^[1]

离婚双方常常协议约定由一方享有全部的房屋所有权，并补偿另一方房屋折价款。但实际生活中，经常会有一方无法在约定期限内取得折价款的情况，双方可约定一方在取得折价款之前享有房屋的居住权来保障自身的合法权益。

老年人既想子女获得房屋所有权，又希望能兼顾尽心尽力照顾自己的、生活条件不太好的亲戚或保姆，可通过登记居住权代替遗赠抚养协议，让照顾自己的亲戚或保姆在自己寿终之后一段时间内继续有房可住。在此期限内，子女无权要求他们退房。

近年来，不少老人被小贷公司“以房养老”骗局所骗，最终房钱两空，老无所居。现在“以房养老”前，可以先设立居住权，为“以房养老”提供有效的法律保障。又或者，老人欲将房屋过户给子女，但是又担心过户以后子女对其不管不顾，甚至将其扫地出门。老人可以先居住权，约定居住期限至自己死亡，解决后顾之忧。不过，按照《民法典》关于居住权的定义，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。其中“对他人的住宅”，能否解释为包含对自己的住宅有所争议。笔者认为，所有权人所享有的权益是涵盖了居住权的，因此所有权人的权利自然也包括为自己设立居住权。

父母将房屋过户给一个子女，可为另一子女设立居住权。对于存在两个以上子女的父母，如果只愿意将房屋过户给其中一个子女，但同时又担心另外的子女将来可能“居无定所”，此时父母就可以将房屋所有权过户给一个子女，同时为另外的子女设立居住权。

《民法典》设立居住权具有深层次的现实意义和影响。作为人口大国，住房问题是我国一直以来都十分关注的问题，十九大中习近平总书记明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”居住权的设立，丰富了房屋的“占有、使用”功能，反映了“房子是用来住的”这一精神理念，是“居者有其屋”到“住有所居”的思维转变。

《民法典》研习笔记丨总则编之法人分类

《民法典》研习笔记丨总则编之民事法律行为