按：国内房价一路飙涨，二手房交易引发纠纷不断。买方逾期付款，卖方是否有权解除合同？买方逾期付款后又表明履行意愿，卖方是否有权拒绝收款？谁是根本违约方？且看本案判决如何分解。
2012年3月，魏某与马某签订《房产预约买卖协议书》，约定：马某向魏某购买讼争房产，总价1036000元；房款分三次支付，马某应于2012年3月26日支付200000元（含定金）；2012年12月30日支付300000元；在产权过户当日支付余额536000元；若马某不能按期支付房款或魏某不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；任何一方逾期超过30日仍未履约的，守约方有权解除合同。合同签订后，马某未按约于2012年12月30日支付300000元。魏某遂诉至法院，请求解除双方签订的《房产预约买卖协议书》。
一审法院认为：双方签订的合同合法有效。马某未按合同约定时间支付房款，已构成违约。但是，魏某自认马某逾期十几天后联系其讨论付款问题，因此马某虽有违约行为，但不构成根本违约。因魏某无合理理由拒不接收房款，以致马某在逾期后30日内未能履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》（简称“《合同法》”）第四十五条第二款，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，故不能认定马某在逾期后拒不履行付款义务。因此，对魏某的主张不予支持。
二审法院认为：马某在逾期付款后主动联系魏某要求支付购房款，魏某却不予接受，导致合同无法继续履行。因此，原审判决认定马某未构成根本违约，并无不妥。此外，马某在审理过程中亦表示随时可以履行付款义务，为维护交易稳定，讼争合同不宜判令解除。最终判决驳回魏某上诉，维持原判。
二审判决后，魏某不服判决结果，向福建省高级人民法院（简称“福建高院”）申请再审。
福建高院认为：在再审审查过程中，双方确认剩余购房款已付清。因此，魏某以马某未支付30万元购房款导致合同目的不能实现为由，提出解除合同等主张，不符合《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的可以解除合同的法定情形，也不符合合同约定的解除条件。最终裁定驳回魏某的再审申请。
通过研究本案的判决思路，笔者认为至少存在如下几点值得关注：
1、约定解除合同条件未成就不得解除合同。根据涉案合同的约定，一方解除合同的条件在于另一方逾期履约“超过30日”。因此，买方逾期付款未超过30日，并未达到约定解除合同条件，故卖方无权根据合同约定解除合同。
值得关注的是本案一审判决适用《合同法》第四十五条第二款规定，认定卖方拒绝接收房款系不正当地促成合同解除条件成就，视为条件不成就。对此，笔者认为值得商榷。在法理上，约定解除权与附条件解除是有区别的。对于前者，当解除条件发生时，守约方有权选择是否解除合同，即合同并不必然解除；对于后者，一旦约定的解除条件发生，合同即自动解除。结合案涉合同的约定看，一方逾期履行超过三十日的，“守约方有权解除合同”，可见在解除条件满足时合同并非自动失效，当事人仍有选择权，不属于附解除条件合同情形，不应当适用《合同法》第四十五条第二款的规定。
2、债权人不得拒绝债务人不构成根本违约的迟延履行且不得解除合同。所谓“迟延履行”，又称债务人迟延或逾期履行，是指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。根据《合同法》第九十四条第三款，迟延履行仅在构成根本违约时，守约方才可解除合同。换言之，若违约方虽有迟延履行但尚未达到根本违约程度的，守约方无权依据该条主张法定解除权。
本案中，买方逾期付款十几日后表达了付款意愿，卖方此时是否有权拒绝买方继续履行付款义务？一审法院与二审法院均给出了否定的答案，只是分别从约定解除与法定解除两个不同方面论证。笔者认为，此时买方的迟延履行并未达到根本违约的程度，不具备法定解除的条件，亦未达到约定的合同解除条件，卖方无权解除合同。既然卖方无权解除合同，那么合同就应当继续履行，卖方就没有理由拒绝买方付款。若卖方拒绝买方继续付款，房款不能支付的结果就不应当归责于买方。本案值得进一步思考的问题是，卖方在无权解除合同的前提下拒绝接受买方的迟延履行，此时卖方是否构成预期违约？根据《合同法》第九十四条第二款之规定，买方是否反而享有解除合同的权利？
3、法定解除权与约定解除权并非相互排斥的关系。在当事人之间存在约定解除权的情形下，是否还可以行使法定解除权？学界有两种观点，一种观点认为，依照意思自治原则，当事人的约定处于优先地位，只要当事人事先约定了解除条件，则意味着排除了法定解除权的适用；第二种观点则认为，当约定的解除条件没有涵盖法定解除条件时，法定解除权仍可适用。笔者认同第二种观点，即约定解除权和法定解除权之间的关系并非相互排斥的关系。在约定的解除条件已经涵盖了全部解除条件的情况下，约定的解除条件成就，法定解除权就不再具有适用之必要，此为意思自治原则的当然结论。在约定的解除条件没有涵盖全部解除条件的情况下，在未涵盖的领域，法定解除权仍有其适用余地，此为法律行为调整模式和法定调整模式相互衔接配合的当然要求。
就本案而言，福建高院在判决中认定解除合同的主张“不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条……规定的可以解除合同的法定情形，也不符合合同约定的解除条件”，可看出福建高院同时考虑了法定解除权及约定解除权的条件是否满足，并未将二者视为不可兼容的关系，正是采纳了上述第二种观点。
