按：执行异议之诉作为对抗强制执行的重要异议和诉讼程序，实践中案件数量呈快速增长的趋势，其中以不动产买卖对抗执行最为多见。此类案件的每个审理法官，时时都得面对房产买卖是否真实，案外人民事权利是否足以排除强制执行的“判断题”，案情疑难复杂，裁判影响巨大。霍姆斯说“法律的生命不在于逻辑,而在于经验”，然而，经验的系统整理必须借助逻辑，逻辑的演绎推理不可违背生活经验，笔者以福建省高级人民法院（2017）闽民终347号判决为经验范本，参考此前省高院审理此类案件的部分案例，试图寻求内在的法律逻辑和裁判趋势。

一、案情概要

2014年7月，一审法院受理A诉B等人民间借贷纠纷一案。案件审理过程中，一审法院根据A的申请，于2014年7月31日作出(2014)榕民保字第455号民事裁定书，裁定查封B名下所有的讼争房产及车位。2014年8月20日，一审法院向福州市房屋登记中心发出协助执行通知书，请求协助查封讼争房产及车位。2014年9月29日，福州市房屋登记中心予以办理了查封，同时在送达回证上盖章，并签注“讼争房产于2014年8月22日由案外人D申请个人房买卖，目前已到地税审批岗”。

后一审法院作出民事判决，该案进入执行程序。2015年3月5日，福州市仓山区人民法院就C诉B房屋买卖合同纠纷一案作出（2014）仓民初字第3848号民事判决，该判决查明认定，2014年8月1日，C与B签订《房产买卖合同》，约定C向B购买讼争房产及车位，购房总价为205万元。合同签订后，C分别于2014年8月4日、5日及8日共向B支付定金30万元（分别由两案外人接收），并于2014年8月15日向B支付了购房款175万元，但B办妥房产解押手续后，至今未协助C办理房产过户手续。该判决认为，双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同签订后，C已支付全部购房款，并实际占有讼争房屋（C提供了落款时间为2014年6月15日与B签订的《房屋租赁合同》），故C要求确认对讼争房产享有所有权应予支持。福州市仓山区法院遂判决确认C对讼争房产及车位享有所有权，并要求B应协助C办理过户手续。

C以（2014）仓民初字第3848号生效民事判决已确认其系讼争房产及车位的所有权人，一审法院将讼争房产及车位作为B的财产予以强制执行错误等为由，向一审法院提出执行异议。2015年10月20日，一审法院作出（2015）榕执民字第97号执行裁定，驳回C的异议，故C提起本案诉讼。

福州中院一审认为： B在一审法院于2014年7月31日作出（2014）榕民保字第455号民事裁定查封、冻结讼争房产及车位后，于2014年8月1日与C签订《房产买卖合同》，福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第3848号民事判决亦是在本案讼争房产及车位被查封后作出，且C没有证据证明在法院查封前其已合法占有该不动产。所以，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”规定，对C提出不得执行讼争房产及车位，不予支持。

福州中院一审宣判后，C不服，向福建省高院提起上诉。

福建高院二审认为：本案争议焦点系：C就讼争房产及车位是否享有足以排除强制执行的民事权利。从C提供的证据看，其与B是否确于2014年8月1日签订《房产买卖合同》，除合同外，没有其他证据可以印证。是否付清全额购房款，除汇入B银行账户的175万元可以与合同相印证，另两笔定金系汇入案外人账户，除B签署的收条外，亦无其他证据可以印证与购房款有关。至于合法占有，亦仅有两人签订的《房屋租赁合同》确认交付。亦即，对于买卖、付款、交付等重要事实，除B、C的意思表示外，再无第三方证据可以印证，且B本人一、二审均未到庭。结合2014年8月22日，福州市房屋登记中心受理案外人D就讼争房产提出的过户申请、C在一、二审中对D的身份以及申请过户原因作出矛盾陈述等情节，应当认定C提供的证据不足以证明其与B之间存在真实的房屋买卖合同法律关系，其付至B账户的175万元不能排除是出借给B用于办理讼争房产解押手续的款项。一审判决驳回C要求停止强制执行措施的诉讼请求并无不当。故C的上诉请求不能成立，应予驳回。

二、典型意义

基于我国现行房地产开发以及登记制度尚不完善等原因，不动产买受人签订房产买卖合同后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权常常滞后于债权合意,为保障购房者权利，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定在执行程序中，对不动产买受人进行优先保护，赋予不动产买受人的物权期待权排除强制执行的权利。由于该两条规定是对物权法定原则作出的例外规定,因此，对于当事人是否符合该规定，享有足以排除强制执行的物权期待权，应当进行严格的实质性审查。

一、买受人应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。司法实践中，由于买卖合同主要由合同当事人之间签订，有一定的封闭性和隐秘性，客观上有伪造的可能，此类案件当事人往往容易对买卖合同的签订时间甚至意思表示是否真实产生争议，因此本案中买卖合同的签订事实、签订时间应当严格把握，如合同当事人对交易过程的陈述，又或者付款时间是否与合同约定相印证等等，甚至必要时可申请司法鉴定进行确认。

二、买受人应当在人民法院查封之前已合法占有该不动产。“占有”不动产要求买受人享有对不动产的管理权和支配权，在执行异议案件之中，买受人不能仅凭单一的《买卖合同》或《租赁合同》证明不动产已交付，而应当辅有占有不动产的事实证据，通过对省高院相似案例的检索及整理，房屋装修费、物业管理费、水电气费、垃圾清运费等缴纳票据均能作为证明占有不动产之证据。

三、买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。由于付款行为的有偿性，因此相比较买卖合同的签订时间，付款这一要件更为客观具体，应当作为判断房屋买卖交易真实与否的重点，并给予其更严格的审查标准。实践中，有些被执行人为了逃避执行，与案外人串通，将实际与案件无关的转账凭证作为付款证明以虚构房产交易的事实，因此对于付款主体并非合同当事人的情况，买受人应当提供充分证据说明，甚至要求相关参与方到庭说明情况，不能仅凭转账凭证或者《收条》就轻易将主体不相符合之转账认定为付款行为。

四、非因买受人自身原因未办理过户登记。应严格考察过户行为是否与买卖合同约定保持一致，特别是过户登记之受让人与合同当事人不一致的情况下，若合同并未特别约定且买受人未能作出合理解释的，则无法认定买受人已积极履行办理过户登记的义务。

三、结语

执行异议制度，对于保护案外人在强制执行程序中的民事权利，平衡各种法益有着正面意义，但是近年来，由于裁判标准不明确，被执行人为逃避执行与案外人串通滥用执行异议制度转移财产的现象屡见不鲜，给解决执行难造成一定的负面影响。

值得注意的是，与（2016）闽民申1361号案件（讼争房屋系拆迁安置房，尚未登记于出让方名下，并且受让方直到案件二审判决后才向一审法院交清购房余款）以及（2016）闽民终1264号案件（原审判决认为根据当事人签订合同与付款事实，可以认定案外人享有合法占有的权利，无需再对占有事实予以查明）对“付款”、“占有”和“过户”各个环节采取的比较宽松、有利异议人的标准来看，本案的审查标准更为严密，这是否反映出省院在强制执行异议类型案件中因应惩治虚假诉讼，严格裁判标准的趋势，我们拭目以待。